近两(liǎng)年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资者注意(yì)，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权(quán)到(dào)期后不再(zài)产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已包含了利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还，在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整(zhěng)体(tǐ)来看(kàn)，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例(lì)的(de)稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益(yì)来(lái)源为持有期分红收益，以及基(jī)金(jīn)份额交易价(jià)格的变化。基(jī)金份额二级(jí)市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场(chǎng)因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红预期则更李白《江湖行》全诗及翻译注释，李白《江湖行》全诗及翻译有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基(jī)金募集材料和信息(xī)披露文(wén)件，结合(hé)行业(yè)及(jí)市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于(yú)基(jī)金份额(é)二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监(jiān)李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可分配金额以现金(jīn)形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资(zī)角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二(èr)级市(shì)场价格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性(xìng)”的一(yī)面，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的(de)固定利息回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机(jī)构(gòu)投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定(dìng)收益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对(duì)于投资(zī)债券相对高的收益(yì)性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平(píng)的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要股票(piào)和(hé)债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达(dá)预(yù)期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的(de)分红(hóng)有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额(é)的开(kāi)盘指导价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据(jù)单(dān)位(wèi)基(jī)金份额的(de)分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长期(qī)投资的信心，同时(shí)需结(jié)合持有(yǒu)产(chǎn)品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许李白《江湖行》全诗及翻译注释，李白《江湖行》全诗及翻译经营权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是(shì)本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大(dà)多(duō)数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持(chí)续分红。一(yī)旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到(dào)期(qī)后基金价值面临极大不确(què)定性，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产类型(xíng)，持有产权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值的(de)收益(yì)，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的(de)现金分红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的分红包括了(le)利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也(yě)是(shì)变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可(kě)供分(fēn)配金额(é)的(de)分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率相对较低(dī)，也有足(zú)够年(nián)限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人提(tí)醒投资者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的(de)分派金额(é)包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目(mù)的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使(shǐ)用年(nián)限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延(yán)长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设反映(yìng)在基(jī)础(chǔ)资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收(shōu)益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士(shì)还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投(tóu)资者可(kě)以观(guān)测(cè)经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等(děng)指标，来观(guān)察和(hé)评估项目底层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可(kě)以更(gèng)多关(guān)注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对产权类(lèi)的(de)资(zī)产更多关(guān)注(zhù)分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公(gōng)募基金管理人实(shí)力(lì)等多重因素来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于分(fēn)红交易(yì)带来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基(jī)本面支撑(chēng)、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分红规模较(jiào)为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均会载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配(pèi)金(jīn)额预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红(hóng)金额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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