文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了(le)。 1月(yuè)17日召开的(de)全(quán)国住房和城(chéng)乡建设(shè)工作(zuò)会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可(kě)以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地产从大(dà)开(kāi)发时代步入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房(fáng)销售。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二(èr)次(cì)房改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制，长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售？大(dà)家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手分号的用法有哪些词语，分号的用法及作用举例交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。从个(gè)人层面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还(hái)要承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房(fáng)的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么(me)来的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一(yī)下(xià)：商品房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入(rù)了(le)商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前(qián)世界不少国(guó)家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达(dá)国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施(shī)，开发商在(zài)项目获得政(zhèng)府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付(fù)款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工(gōng)程进度在完(wán)全交房前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观(guān)讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难(nán)题(tí)，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这样将(jiāng)极大的(de)提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房(fáng)销(xiāo)售是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革(gé)方案(àn)研究(jiū)时，对(duì)预售制(zhì)、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来(lái)形(xíng)成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年(nián)代在(zài)中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行(xíng)业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香(xiāng)港还(hái)未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其(qí)他临时(shí)住宅(zhái)，住房的(de)需(xū)求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一(yī)经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉(jué)和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业(yè)务的(de)经验(yàn)，对于商品(pǐn)流(liú)通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的(de)订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的(de)建造(zào)和销售，也解决了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一大特(tè)色，纵观(guān)中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不(bù)应求的(de)问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提升(shēng)了对于预售楼花制度(dù)的监管，即(jí)要求开发(fā)商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款已经(jīng)全(quán)部支付，还要(yào)证(zhèng)明自(zì)身有资金(jīn)等(děng)能(néng)力把项目完成，资金需(xū)放入(rù)律师所托管，支取时需(xū)律所和(hé)建筑(zhù)师的(de)核准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账户(hù)资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监(jiān)管体系逐(zhú)步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城市(shì)化配套(tào)问题，才(cái)能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的(de)“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国(guó)香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化(huà)、社会化(huà)的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经(jīng)济(jì)下(xià)的福(fú)利(lì)分房(fáng)转向市场经(jīng)济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资(zī)金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一个项目的(de)开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住房供应速(sù)度(dù)加快。自(zì)此中国内地(dì)开始房改货币(bì)化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关(guān)的(de)信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作(zuò)用(yòng)推(tuī)动了房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来(lái)说，是指房地产开发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金(jīn)或(huò)房款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在(zài)中(zhōng)国(guó)内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预(yù)售流(liú)程为：房(fáng)地(dì)产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者需要一(yī)次(cì)性付(fù)清(qīng)首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了(le)高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房(fáng)销售的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场的稳步(bù)发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解(jiě)决(jué)了(le)房(fáng)地产市场快速发(fā)展阶(jiē)段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平(píng)方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动中国内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会(huì)固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应(yīng)渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)与股债(zhài)房市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能交(jiāo)房等(děng)风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发商之间的(de)购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独(dú)立的合(hé)同(tóng)关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房合同向开(kāi)发商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不(bù)善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订的(de)预售合(hé)同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还(hái)款能力或(huò)短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银(yín)行承担，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购(gòu)房者的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发(fā)企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大(dà)开发时(shí)代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各(gè)地(dì)项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式(shì)，但(dàn)一定程(chéng)度(dù)上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预(yù)付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付(fù)款(kuǎn)一般(bān)以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用(yòng)两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款，一是(shì)按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府或第三(sān)方验(yàn)收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的(de)房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者的(de)定(dìng)金及首付(fù)款(kuǎn)由(yóu)第三(sān)方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工(gōng)程(chéng)进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直(zhí)接损害银行利(lì)益(yì)，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经审查后(hòu)发(fā)放的(de)验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行(xíng)得到(dào)购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造(zào)工期进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于(yú)任何原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施(shī)工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对(duì)期房设(shè)计(jì)了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无(wú)误后签订首付交换(huàn)合(hé)同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才(cái)能交(jiāo)付(fù)，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预(yù)售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师(shī)，卖方(fāng)律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即(jí)资金在(zài)进入(rù)开发商账户前经过两道(dào)关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开(kāi)发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府(fǔ)1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要(yào)求开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是(shì)定金保全措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付(fù)最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房(fáng)后才(cái)开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购(gòu)权(quán)合同(tóng)以及订金(jīn)返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付(fù)节(jié)点一般(bān)为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中(zhōng)随(suí)着放(fàng)出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与付款会存入(rù)银行专门(mén)的(de)项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户(hù)资(zī)金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地产到(dào)了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需(xū)和(hé)改善(shàn)型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环(huán)节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付(fù)定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环(huán分号的用法有哪些词语，分号的用法及作用举例)节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商、银行(xíng)的第(dì)三方资(zī)金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的(de)不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障分号的用法有哪些词语，分号的用法及作用举例，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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