导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本(běn)文(wén)试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国(guó)有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查(chá)调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套设施(shī)等(děng)因素(sù)密切相(xiāng)关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的(de)数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiā二婚女人一般都嫁什么人，娶二婚女人很丢人吗o)付，直至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房无法满足流动人口的(de)租赁和置(zhì)业需求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户(hù)均一(yī)套房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住(zhù)宅的(de)改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家(jiā)有着不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么当(dāng)下房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代已至，大(dà)分化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在不同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂(guà)牌量突(tū)然(rán)激(jī)增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量数据(jù)并未公布，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答(dá)当前的(de)房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩(shèng)了(le)？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的(de)算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。单单从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一(yī)套设(shè)施齐全的(de)住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的(de)测算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大(dà)类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数(shù)量(liàng)。居(jū)民住宅相(xiāng)关(guān)数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得(dé)到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我们就(jiù)能够得(dé)到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利(lì)用(yòng)既(jì)有统计(jì)数(shù)据，大致测(cè)算得到中国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推(tuī)算中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期(qī)房(fáng)销售，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)=截(jié)止到(dào)2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套(tào)房的三(sān)点(diǎn)含(hán)义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经(jīng)达(dá)到(dào)了户均(jūn)一套房的程(chéng)度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）二婚女人一般都嫁什么人，娶二婚女人很丢人吗ng>户均一套房并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日本的(de)住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流(liú)入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流(liú)动(dòng)人口和省际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的(de)高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一(yī)套(tào)房(fáng)，在(zài)房价(jià)较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二(èr)居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农(nóng)民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国人(rén)均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的(de)家(jiā)庭(tíng)界定(dìng)为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后(hòu)，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要(yào)素(sù)逐(zhú)步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量(liàng)为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受(shòu)益(yì)于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间(jiān)新(xīn)增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提(tí)高(gāo)生活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，供需出(chū)现错配，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化(huà)不(bù)单局限于城(chéng)市能级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可能(néng)超预(yù)期。

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