饱受争议的二手(shǒu)房(fáng)交易中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到(dào)监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近(jìn)年(nián)来，部(bù)分房地产经(jīng)纪机构存(cún)在利用(yòng)房源客源优势(shì)收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加(jiā)重交(jiāo)易(yì)当事人负担、侵(qīn)害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从(cóng)加强从业主体管理、明(míng)确经纪服务内(nèi)容(róng)、合理(lǐ)确定经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费、严格实行(xíng)明码标价等十方面(miàn)，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟(wěi)称，随着城市(shì)发展，一二线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为(wèi)例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介居(jū)间成交，房地产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐从开发(fā)商(shāng)过渡(dù)到中介公(gōng)司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策(cè)研究中心首(shǒu)席研(yán)究(jiū)员李宇嘉表示，买房对(duì)居(jū)民来说属于(yú)金额不(bù)低的大(dà)宗交易(yì)，由于二手房(fáng)交易成本较高、交易周期较长，具有非常100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两强(qiáng)的专业性，居民往(wǎng)往(wǎng)通过(guò)中介来完(wán)成(chéng)。但很多(duō)中介利用信息(xī)不对称等问题，将非必要的(de)收(shōu)费夹(jiā)带(dài)其(qí)中(zhōng)，如(rú)收取过桥融资(zī)、按揭(jiē)费、担保费等(děng)，对居民(mín)造成额外的(de)负担，而且这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对(duì)于(yú)二手房市(shì)场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括(kuò)经纪服务在(zài)内的(de)相关(guān)市场交易行为及其主体(tǐ)进行规范(fàn)和秩序整顿，是房(fáng)地产市场(chǎng)管理(lǐ)和调控的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推进这项工作的意义更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房(fá100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两ng)市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注最多的(de)一(yī)个话题(tí)，便是(shì)房地产经纪服务费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来(lái)相(xiāng)关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是(shì)对房地产经纪服务收(shōu)费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价(jià)值不(bù)菲的(de)房屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳一笔(bǐ)金额不(bù)低的(de)中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机(jī)构2.7％的(de)服务费率计算，一(yī)套1000万元的房(fáng)屋，中介费(fèi)约(yuē)为(wèi)27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定经纪服(fú)务收费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构要(yào)合(hé)理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则(zé)实行(xíng)分档定(dìng)价。引导由交易(yì)双方共同承担经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介绍，目前房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)收费标准的最(zuì)早(zǎo)依据(jù)是(shì)1995年国(guó)家计委建(jiàn)设部(bù)下(xià)发的《关于房地产中介(jiè)服务(wù)收费(fèi)的通知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六条(tiáo)规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例(lì)，目前北京市执行(xíng)的(de)2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收(shōu)费标准(zhǔn)基础上适(shì)当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意(yì)味着，当前北(běi)京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的(de)精(jīng)神(shén)，北京2015年(nián)取消了房地产中介(jiè)服务(wù)等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费多少由(yóu)各中(zhōng)介机构(gòu)自(zì)行(xíng)决(jué)定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中(zhōng)介机构(gòu)在(zài)实际收取费用过(guò)程中，相(xiāng)关监(jiān)管(guǎn)部门当前(qián)并未(wèi)明确(què)具(jù)体(tǐ)的(de)中介费率(lǜ)，中(zhōng)介(jiè)机构仅(jǐn)需在服务过程中对收费标准进行明(míng)码标价即可。而房地(dì)产经纪服务机构在(zài)具(jù)体(tǐ)收取过程中，会结合房屋(wū)价值及(jí)工资标准，综合(hé)计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价(jià)问题(tí)，两部门在此次(cì)意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构应当在(zài)经营门店、网站、客户(hù)端(duān)等(děng)场所或渠道，公示服务项(xiàng)目(mù)、服(fú)务内容(róng)和(hé)收费标准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价和捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经纪机构提(tí)供(gōng)的基本服务和延伸(shēn)服务(wù)，应当(dāng)分别明确服务项目和收费标准。房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)收(shōu)费前(qián)应当向(xiàng)交(jiāo)易当事人出(chū)具收费清单(dān)，列明(míng)收费标准、收费金额，由当(dāng)事(shì)人(rén)签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高(gāo)于市(shì)场平均水平的房地产经纪(jì)机构(gòu)，住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡建设部门(mén)将会同市(shì)场监(jiān)管等部(bù)门采取(qǔ)约(yuē)谈等(děng)综合措施进(jìn)行重点监管。市场监(jiān)管部门会(huì)同有关部门(mén)依(yī)法查(chá)处(chù)不按规定(dìng)明码标价(jià)、操纵经纪服务(wù)收(shōu)费等违反(fǎn)价格(gé)和反垄(lǒng)断法(fǎ)律法规的行为。对房地(dì)产经纪机(jī)构相(xiāng)关违法违规信息，市(shì)场监管部门要依(yī)法依(yī)规纳入(rù)国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越(yuè)低的(de)原则(zé)实行分(fēn)档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部发文鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格(gé)越高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用，主要还(hái)是(shì)规范行业，打击收(shōu)费过(guò)高(gāo)的经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅(zhái)本来收(shōu)费就不同(tóng)，各(gè)家收费普遍(biàn)在合理范(fàn)围内，加上经纪服务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只是(shì)纲领性文件而非规定，未来如(rú)何(hé)具体(tǐ)认定(dìng)其(qí)中的(de)细则(zé)，还需(xū)要看各城市落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从(cóng)目(mù)前市场看，经(jīng)纪服务领域(yù)的调整改(gǎi)善、规范(fàn)化，有(yǒu)利(lì)于行业健康发展(zhǎn)。同时(shí)，由于二手房很多房源在(zài)产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不(bù)同(tóng)税费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这(zhè)对(duì)房(fá100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两ng)地产经纪服务行业的专业(yè)性提(tí)出更(gèng)高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应该由上(shàng)下家各支付一半的中(zhōng)介费，但(dàn)在一(yī)些热(rè)点城市的二手房交易过程中，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购房(fáng)者处(chù)于弱势(shì)地(dì)位，从(cóng)而会出现中介费(fèi)及(jí)税(shuì)费(fèi)均由(yóu)购房者来承(chéng)担。即使(shǐ)一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也可能通(tōng)过(guò)转嫁的方式(shì)，在房价中(zhōng)有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市场(chǎng)这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成(chéng)’的情(qíng)况(kuàng)，一(yī)些房(fáng)产中介公司将其视为向购房(fáng)者(zhě)单边收费(fèi)的(de)行为。部分中介(jiè)公司(sī)可能会(huì)利用其(qí)支配地位，在原(yuán)先经纪服务收费的(de)基础(chǔ)上，再(zài)次向房东收取(qǔ)费用，而这部分(fēn)费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提(tí)出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不(bù)仅(jǐn)有利于提高交易中操作(zuò)的(de)透明度(dù)，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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