OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技，引(yǐn)发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此(cǐ)前(qián)几(jǐ)日的下跌走势，午(wǔ)后跌(diē)幅一(yī)度扩大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易(yì)日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张润大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继(jì)续密切关注(zhù)哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权(quán)益人相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期已同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领导高度重视，浦东新区(qū)国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市(shì)场波(bō)动较大(dà)，但(dàn)其实(shí)不(bù)动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格继(jì)续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的(de)事件继(jì)续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后(hòu)二级市(shì)场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价(jià)格(gé)有(yǒu)所回(huí)升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息(xī)影响，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看(kàn)，目前上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇(shé)口产业(yè)园(yuán)REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业(yè)园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已经披露(lù)张江光大园项目出租(zū)率有所下(xià)降，如今(jīn)拟扩募的(de)项目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致(zhì)二(èr)级市场价格出现波动。”一(yī)位业(yè)内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最近几个交易日场内资金(jīn)有所流出，但是，不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目前随着(zhe)二级市场价格(gé)下跌，风(fēng)险也得(dé)到一(yī)定释放，但是价格涨跌会自考成绩查询时间是什么时候开始，自考成绩查询时间是什么时候查受(shòu)到基(jī)本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格(gé)是(shì)不是已经(jīng)完(wán)全触(chù)底。

　　此外(wài)，还有一位业(yè)内人士表示，今(jīn)年(nián)整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品(pǐn)年(nián)内二级市场跌幅较(jiào)大(dà)，其实有些隐(yǐn)含收益(yì)率高(gāo)的产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随(suí)着经济(jì)复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰(chí)私募(mù)基金执行(xíng)董事高如星(xīng)对此(cǐ)表(biǎo)示，若张(zhāng)江园区最终(zhōng)能(néng)顺利解决招商，平(píng)稳过度对经(jīng)营现金(jīn)流(liú)没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么急(jí)、这(zhè)么深，加上前(qián)期本(běn)身园区类(lèi)资产就(jiù)回调不少(shǎo)了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最(自考成绩查询时间是什么时候开始，自考成绩查询时间是什么时候查zuì)终还是落到租(zū)金收入(rù)受不受影响(xiǎng)，影响多大，估(gū)计园区会最终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦(shà)的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密(mì)自考成绩查询时间是什么时候开始，自考成绩查询时间是什么时候查切关注哲库(kù)科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大园项目(mù)出租率(lǜ)下(xià)降事项，一(yī)度二级市(shì)场价格(gé)出现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明会中管理人(rén)就相关(guān)事项进行了解释说(shuō)明(míng)，市场信心得到了(le)一(yī)定提振，二级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩募说明会上，运营(yíng)团队表示(shì)了(le)对张江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)的信心，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中的储(chǔ)备租户正常(cháng)转化后，项目出租(zū)率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路(lù)又迎来了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负责(zé)人坦言，事发突(tū)然(rán)确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的(de)第一(yī)时间即(jí)奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工作，并同步启动了(le)应(yīng)急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负(fù)责人介(jiè)绍说，目前储备(bèi)租户还(hái)是比(bǐ)较(jiào)丰富(fù)的(de)，覆盖(gài)了芯片测试、人(rén)工(gōng)智能、航(háng)天产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁意(yì)向(xiàng)面积超过(guò)了2万方。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化为(wèi)实(shí)际(jì)租(zū)户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通(tōng)过(guò)签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了(le)三个月履(lǚ)约(yuē)保证金给(gěi)了我们一些(xiē)空间，但(dàn)本着对(duì)首批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负责(zé)的态度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在(zài)短期内完成去(qù)化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大园项目一季度(dù)末也(yě)有将(jiāng)近30％的空(kōng)置率，原始(shǐ)权益人(rén)有那么多储(chǔ)备租(zū)户(hù)，之前的空(kōng)置率为何未能(néng)得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以市场(chǎng)化运(yùn)营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的(de)调(diào)租(zū)和换(huàn)租都属于正(zhèng)常情况，而这(zhè)次项目的大租户退租(zū)正好发生在(zài)市场活跃度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已(yǐ)有所好转。在看到出租率下滑情况没(méi)有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调配和(hé)倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江(jiāng)光大园项目在(zài)给租户的分隔空(kōng)间(jiān)、交付标准、租金水平(píng)等方面也有一些(xiē)差(chà)异化，张润大厦多是(shì)两(liǎng)千多平的(de)大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一些，张江光大园单(dān)层(céng)以一(yī)千平(píng)的面积为主，还(hái)有一些独栋形态的(de)物(wù)业(yè)。租户自身也会有诉求，也(yě)会根(gēn)据自身需求(qiú)和预算(suàn)挑选区域(yù)内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资(zī)产(chǎn)的管(guǎn)理人都变成(chéng)了(le)一家，后续(xù)我们在资源共享和联合营销方面(miàn)能更加充分发挥协同效应，相信可以做得(dé)更好(hǎo)。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈(tán)及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表示(shì)，张(zhāng)江集团(tuán)和张(zhāng)江高科目前在(zài)管资产约五(wǔ)百(bǎi)万方，还有一(yī)些其他在开发的储备(bèi)项目，这(zhè)些都将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园区产(chǎn)业空间资产上(shàng)市平台目标的(de)坚(jiān)实后盾和储备资(zī)源。“我(wǒ)们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本(běn)平台和它未(wèi)来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基(jī)金(jīn)扩容(róng)的(de)第(dì)一步，也(yě)是至关重要(yào)的(de)一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些(xiē)突发情况需要(yào)解决，但是这和我(wǒ)们(men)在(zài)张江科学城这三十年(nián)建设发(fā)展过程中所经(jīng)历的相比，只能算(suàn)是(shì)一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排(pái)除万(wàn)难，尽一切(qiè)可能化解当(dāng)前(qián)突发事件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维持(chí)预(yù)期和(hé)市(shì)场的信心。”

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