5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表的机构对于(yú)这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与地方国(guó)企央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数(shù)量(liàng)占流(liú)通(tōng)股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产行业标(biāo)的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业(yè)的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募(mù)重(zhòng)仓持有(yǒu)房地(dì)产板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占(zhàn)板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地(dì)产的(de)投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变(biàn)化(huà)之处首先在于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看(kàn)均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科(kē)最为明显；其次是金地(dì)集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑到(dào)房地产是复苏(sū)链上(shàng)最(zuì)后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时代，一(yī)二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资(zī)机会(huì)的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更(gèng)大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居(jū)民(mín)存款数量增(zēng)加(jiā)了(le)15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的(de)进(jìn)程，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过(guò)快上行的房(fáng)价，因而行业高增的(de)时代已(yǐ)经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着(zhe)地(dì)产(chǎn)的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出(chū)清的(de)过(guò)程。这个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经过(guò)去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构(gòu)的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的(de)个(gè)股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中，本(běn)月(yuè)以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基(jī)本面来看，上实(shí)发(fā)展的主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主要(yào)产(chǎn)品及服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业(yè)收(shōu)入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(y高铁允许携带多少香烟，高铁有规定可以带多少烟ì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机(jī)构都有对(duì)其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名(míng)第二的(de)浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租(zū)率复苏(sū)至近(jìn)年(nián)来最高(gāo)，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一(yī)季度十大流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续(xù)第(dì)三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还(hái)小幅增(zēng)加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市(shì)公司股东(dōng)的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公募指基(jī)首季新杀(shā)入十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过(guò)行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅(fú)降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利(lì)率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于(yú)信用问题或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)基本(běn)在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下(xià)滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股(gǔ)或存在(zài)发展的大好机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会(huì)依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库(kù)存的(de)优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低的融(róng)资成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地(dì)产公司(sī)也(yě)是更(gèng)有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企来说估值的修复(fù)更明显。中特(tè)估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集(jí)中度提升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预(yù)期的(de)盈利和现金(jīn)流(liú)创(chuàng)造(zào)能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值(zhí)相(xiāng)对(duì)较低，企业自(zì)身(shēn)资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创(chuàng)造(zào)持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的(de)头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三(sān)个方面是(shì)否可以维持，首先是融(róng)资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也(yě)根据房企一季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机(jī)构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城(chéng)市(shì)，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不(bù)确(què)定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下(xià)掉(diào)。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城(chéng)市四(sì)月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝(jué)大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压(yā)力、企(q高铁允许携带多少香烟，高铁有规定可以带多少烟ǐ)业的资金面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到(dào)六(liù)月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确(què)定(dìng)性的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出(chū)，现在(zài)整个房地(dì)产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的复苏速(sù)度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多，我们(men)要多给一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这(zhè)也(yě)意(yì)味着，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地(dì)去等待它(tā)的(de)基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个(gè)股仅为(wèi)举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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