“现在(zài)的房地(dì)产很(hěn)难再(zài)出现像过去十年的系(xì)统性(xìng)行情。”思睿集团合伙人、首席经济(jì)学家洪灏向《红周刊》表示，房地产行业分化的愈加明显，让机构(gòu)和投资者的(de)关注度从板块向单个标的(de)转(zhuǎn)移(yí)。上海利檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，从(cóng)行业来看，无(wú)论(lùn)是(shì)业绩，还是估值，房地(dì)产(chǎn)都已(yǐ)经双杀到了(le)最底(dǐ)部，而且是反复地杀到(dào)了(le)底部，再往(wǎng)下的(de)空间已(yǐ)经(jīng)不大了。

　　三道红(hóng)线等指标

　　成挖掘(jué)个股阿尔法重要参考(kǎo)

　　那么如(rú)何(hé)寻找房(fáng)地产(chǎn)个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地(dì)产(chǎn)赛道(dào)中进行选择，需要非常小心(xīn)，避免(miǎn)选了半天，标(biāo)的公司出现爆雷的情(qíng)况。除此之外(wài)，洪灏指出，需(xū)要满(mǎn)足以下三个基准：有大的国资背景的(de)、杠(gāng)杆(gān)率较低的、此前没有踩过红(hóng)线(xiàn)的。

　　他(tā)还表示，如果(guǒ)关(guān)注一下今(jīn)年房(fáng)地产(chǎn)的开(kāi)发资(zī)金来源，可以发现(xiàn)，其实银行的信贷(dài)倾向(xiàng)是不太愿(yuàn)意给房企贷款的(de)，房(fáng)企的主要(yào)资金来(lái)源来自新盘(pán)的销售。但今年新房(fáng)的销(xiāo)售情(qíng)况相较一(yī)般(bān)。再关注一下，哪些房企能(néng)从银行拿到钱，其(qí)实主要还是那些有国企背景的房(fáng)企，民营(yíng)房企相对(duì)比(bǐ)较困难，所以整个行业出现了一个(gè)很明显的(de)分化，无(wú)论是在销售(shòu)，还是(shì)融资等各个方面都非常明显。现(xiàn)在有国(guó)资背景的房企在资本(běn)市场(chǎng)表现相对较好，但没(méi)有(yǒu)国资(zī)背景的民(mín)营房企股(gǔ)价大(dà)多表现很一般。

　　陈昊(hào)扬(yáng)则向《红周刊》表示，在房地(dì)产行业内，我们的逻辑是(shì)，“寻找最后的赢家”。而具体(tǐ)到如何挖掘，我们会特别重视企业(yè)的成本优势(shì)，更具体(tǐ)一点，就是它(tā)的净借贷(dài)水平(píng)（净负债(zhài)率）是(shì)不是行业内(nèi)的最低水(shuǐ)平；利润率是不是(shì)行业内最(zuì)高的(de)；融资成本是否(fǒu)是行业内最低的；建安(ān)成本是否(fǒu)也是业内(nèi)最低(dī)的；这些都是我们看重的一家房(fáng)企的(de)综合成本。

　　需要注(zhù)意的是，能够(gòu)同(tóng)时(shí)满足(zú)上述条件的(de)房企并不多。即便是在国央企(qǐ)中，仍(réng)有部分(fēn)房企出现(xiàn)了(le)“三道(dào)红线”的(de)“踩线”情况，且(qiě)有逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周刊》根(gēn)据Wind数据整理发现(xiàn)，截至(zhì)2022年末，天房发展、陆(lù)家嘴、格力地产、西藏城投(tóu)、中(zhōng)交(jiāo)地产、中国武夷等国央企(qǐ)“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建(jiàn)发(fā)展、京投发展、光明地(dì)产、云南城投、首开股份、珠江股份、城投(tóu)控股等国央企(qǐ)房企也踩了(le)“三(sān)道红线”中的(de)两条。

　　2022年激进(jìn)扩张房(fáng)企

　　需警(jǐng)惕其(qí)重蹈覆(fù)辙

　　不难看(kàn)出(chū)，即(jí)便是(shì)有着较(jiào)稳健特(tè)色的国央企(qǐ)房企，其财务(wù)指标称得上完全健(jiàn)康的仍是少(shǎo)数。而更加值得(dé)注意(yì)的是，在(zài)2022年，不少国(guó)企，甚至(zhì)地方国(guó)企开始(shǐ)大举扩张。而(ér)这无疑又进一步考验着国(guó)央企的(de)资金链情况。

　　对(duì)房企而言(yán)，扩(kuò)张速(sù)度的张(zhāng)弛有度尤为(wèi)重要(yào)，节奏(zòu)把握准确，有助(zhù)于房企储(chǔ)备优质“弹药”；但过于乐观(guān)的预判未来市场，以及(jí)过于激(jī)进的扩张拿地节奏也有(yǒu)可(kě)能让(ràng)房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)蹈(dǎo)此(cǐ)前的(de)高杠杆(gān)覆辙(zhé)。

　　陈昊(hào)扬以其配置的一(yī)家(jiā)房(fáng)企进行举例，它从2018年开始到(dào)2021年，连续(xù)4年(nián)的净借贷比(bǐ)例都维(wéi)持在33％左右，完全没(méi)有增加杠杆比例(lì)。而到2022年，这家房企明显(xiǎn)感觉到机会(huì)来了，其开始(shǐ)在一线城市进行(xíng)大(dà)举拿地，净(jìn铜的化合价怎么判断+2和+1的区别，汞的化合价g)负(fù)债率(lǜ)也由(yóu)此(cǐ)前的33％左右水准提高到45％左右，涨了接近(jìn)三分之一。与此同时，该房企新购入地(dì)块也实现了快(kuài)速的开盘(pán)利用(yòng)率(lǜ)，预计今年会有更多的楼盘入市。像(xiàng)这类企业就符(fú)合(hé)“最后的赢家”的(de)特点。一方面，在于它本身储(chǔ)备(bèi)了很多(duō)弹药，去(qù)年拿地(dì)超1000亿元，且(qiě)其中一半在一线(xiàn)城市，另外一半也主要集中在强二(èr)线和二线城市；另一方面(miàn)，它的扩张(zhāng)是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之(zhī)相反(fǎn)，有些房企的(de)扩张(zhāng)速度让人(rén)感(gǎn)觉又回到(dào)了2016年(nián)、2017年(nián)，或(huò)者说看到了2016年～2020年期间(jiān)扩张(zhāng)的(de)民(mín)营(yíng)企业的影(yǐng)子(zi)。虽(suī)然说，见(jiàn)到机(jī)会时要出手，但(dàn)出手的章法仍要小心(xīn)，如果负债率扩张得太快，但未来的(de)两年市场没有想象得那么好(hǎo)，可能会重蹈覆辙。

　　那么(me)如何来衡量(liàng)一家房企的扩张速(sù)度是否激进？陈(chén)昊(hào)扬向(xiàng)《红(hóng)周刊》表示(shì)，主(zhǔ)要还是看(kàn)房企的净负债率水平，在我看(kàn)来，这个比例如(rú)果超过(guò)60％，就是(shì)扩张得(dé)过于快速了(le)。

　　不难看(kàn)出，这一标准要比(bǐ)“三道红线”对房(fáng)企(qǐ)的净负债率要(yào)求不得高于100％要更加严格。陈(chén)昊扬解释，当前房地产行(xíng)业的(de)复(fù)苏速度(dù)并(bìng)没(méi)有那么快，所以要规避(bì)公(gōng)司净负债率提高(gāo)到一(yī)个比(bǐ)较危险的水(shuǐ)平。

　　《红(hóng)周刊(kān)》对在(zài)2022年拿地较(jiào)积极(jí)的(de)房企梳理(lǐ)发(fā)现，中交地产(chǎn)、中国(guó)金茂、华发股份(fèn)、越秀地产(chǎn)、绿城中国、保利发(fā)展等房企(qǐ)2022年净负债率都在60％之(zhī)上。其(qí)中(zhōng)，中交地产(chǎn)净负(fù)债率(lǜ)持(chí)续(xù)居高不下，在2020年至(zhì)2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华(huá)润置地、中国(guó)海外发(fā)展、万(wàn)科(kē)A、滨江集(jí)团、招商蛇口、龙(lóng)湖集(jí)团等房(fáng)企(qǐ)在践行较积极(jí)的拿(ná)地策略(lüè)的同时，也(yě)较好地控(kòng)制了公司的扩张速度与净(jìng)负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民营(yíng)房(fáng)企

　　或具备“最后赢家”的(de)黑马特质

　　陈(chén)昊扬指出(chū)，实际上(shàng)，他们是以(yǐ)同一筛(shāi)选标准来看国央企与民(mín)营(yíng)房企(qǐ)，但在各(gè)维度(dù)的实(shí)际表(biǎo)现上，国央企确(què)实会更胜一筹。如国央企的融资成本更低(dī)，融资渠道也更(gèng)顺畅，能够(gòu)做到想融(róng)就融，这样(yàng)，国央(yāng)企自然而然就具有天然优势。

　　虽(suī)然对比民营房企(qǐ)，机构更加(jiā)看好(hǎo)国央企，但这也(yě)并不意味着，民营(yíng)企业中就(jiù)没有“黑马(mǎ)”的存(cún)在(zài)。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发现，仍有少(shǎo)数民营房(fáng)企同(tóng)样(yàng)受到机构(gòu)的青睐。比如，根据2023年一(yī)季报，滨江集(jí)团的十大(dà)流通股东中(zhōng)新进了“中国(guó)工商银行股份(fèn)有限公司－景(jǐng)顺长城中(zhōng)国(guó)回(huí)报灵(líng)活配(pèi)置混合型证券投资基金(jīn)”“全国社保(bǎo)基金一一六(liù)组合(hé)”等。

　　除此之外，自(zì)2021年开始，百亿私(sī)募珠海(hǎi)阿巴(bā)马(mǎ)资产管理有限公司就长期持(chí)有滨江集团。根(gēn)据(jù)一季报，该资产公(gōng)司(sī)的几只(zhǐ)产品合计持(chí)有滨江(jiāng)集团9543万股(gǔ)，约占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受(shòu)青睐，和其自身的(de)基本面表(biǎo)现存(cún)在一定关系。2020年以来的近(jìn)三年时间，房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)整体在走“下坡路(lù)”，但作为杭州本土房(fáng)企的滨江集(jí)团(tuán)仍(réng)是表(biǎo)现出较(jiào)强的韧劲(jìn)，2020年以来，滨江集团在业绩(jì)表现(xiàn)、销售规模(mó)、新增(zēng)土储(chǔ)、股价(jià)表现(xiàn)等(děng)多维(wéi)度都表(biǎo)现了较强(qiáng)的增长(zhǎng)势(shì)头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣(kòu)非归母净(jìng)利润依次为(wèi)21.27亿元(yuán)、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依(yī)次实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发布(bù)的(de)2023年一(yī)季报，今年一季(jì)度，滨江集团更是实现(xiàn)了扣非归母(mǔ)净(jìng)利润5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代(dài)”仍能(néng)保持自身业绩的(de)持续增(zēng)长，和(hé)滨江集团扎根杭(háng)州的战略布局关系密切。根据2022年年报，滨江集团有近七成营(yíng)收(shōu)来(lái)自杭州地区，而在2021年(nián)，杭州地区的(de)营收比重(zhòng)只占到(dào)近(jìn)六成。近三年(nián)持续稳居杭州房企销售排名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭州(zhōu)的土(tǔ)储补充同(tóng)样较(jiào)为积极，根据诸葛(gé)找(zhǎo)房、住在杭州(zhōu)网数据显示(shì)，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿(ná)地金(jīn)额依(yī)次为(wèi)404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样(yàng)持续稳(wěn)居(jū)杭州(zhōu)的(de)本土第一。

　　而(ér)滨江(jiāng)集团在杭州的较突出表现(xiàn)，也(yě)让滨江(jiāng)集团(tuán)的(de)房企排名(míng)迅速提升。到2023年(nián)，滨(bīn)江(jiāng)集团的(de)房企(qǐ)排名已冲(chōng)进前十(shí)，根据中指(zhǐ)数据，2023年前4月(yuè)，滨江集团实(shí)现(xiàn)销售额607.3亿元，位(wèi)列房(fáng)企第九位。

　　值得注(zhù)意的(de)是，2020年至(zhì)今，滨江(jiāng)集团(tuán)股价翻(fān)了超(chāo)一倍(bèi)以上，而近期(qī)，滨江集团更是迎来多家机构的集中调研。滨江集(jí)团(tuán)发(fā)布公告表示，公司于5月10日接(jiē)受了信(xìn)达证券、金鹰(yīng)基金、建信养老、新华养老(lǎo)等18家机构调研。

　　产业链布局重点(diǎn)移至(zhì)存量赛道

　　机(jī)构在下游(yóu)家纺(fǎng)、家居、物业觅(mì)α

　　实际上房地产开发(fā)只是房地(dì)产(chǎn)产(chǎn)业链上的中游(yóu)环节，其上(shàng)游(yóu)主(zhǔ)要为钢铁、水泥、建材、玻纤(xiān)等材料供应商，而下游应用行(xíng)业主要包括(kuò)中(zhōng)介服(fú)务、家用电器(qì)、物业管(guǎn)理、家居用品。综合《红(hóng)周刊》的采访，房地(dì)产开发(fā)环(huán)节与上游材料端息息(xī)相关，新盘开工不足(zú)导致上游不被看好，机构寻觅个股阿尔(ěr)法的思路渐渐(jiàn)移至下(xià)游。“中国房地(dì)产行业在(zài)进入存量房时(shí)代(dài)，所(suǒ)以对(duì)地产产业链(liàn)，尤其是偏消(xiāo)费(fèi)属性(xìng)的(de)家(jiā)装家居领域，我们相对看好，因为(wèi)居(jū)民保有的住房(fáng)规(guī)模越来越大，随(suí)着时间的增加(jiā)，内装更新的需(xū)求也(yě)会越来越多(duō)。美国过(guò)去的数据充(chōng)分说明了这一点，在(zài)新房销售见顶之后，家具消费(fèi)的增(zēng)长(zhǎng)却(què)一直都很好。对于地产产业链，我们相对看好和内装相(xiāng)关(guān)的行业，例如消费建(jiàn)材、家居(jū)装饰等。”万家基(jī)金人士表示。

　　而根据(jù)《红(hóng)周刊》对下游细分(fēn)中(zhōng)相(xiāng)关赛道龙头年内表现的(de)统计，目前暂居前两位(wèi)的都是(shì)来自(zì)家(jiā)纺赛(sài)道(dào)的公司，它(tā)们(men)分别是富安娜和水星(xīng)家纺，特别是前(qián)者在月线(xiàn)连收(shōu)七根阳线的(de)基础上，年内(nèi)迄(qì)今(jīn)涨幅(fú)已经(jīng)逼近30％。

　　以前(qián)者为例，富安娜主要从事纺织家居、睡眠家居、生活(huó)类(lèi)产品的研发、设计、生产及销售，旗下拥有原创“富(fù)安(ān)娜(nà)”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐(lè)”和“酷奇智(zhì)”自有品牌(pái)。第一季度报告(gào)显(xiǎn)示，报(bào)告期(qī)内，富安娜实现营(yíng)业收(shōu)入约6.2亿元，同比减(jiǎn)少(shǎo)7.57％；不过实现归属于上(shàng)市公司股东的净(jìng)利润约1.11亿元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从上市公司(sī)一季报的十(shí)大(dà)流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看，能够发现该股早已成为(wèi)基金重(zhòng)仓股的天下，彼时包括公募(mù)的中欧价值发(fā)现、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价值(zhí)、宝(bǎo)盈新(xīn)价值和(hé)私募的(de)明(míng)河2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需要强调的是，中欧(ōu)的两只基(jī)金都是价(jià)值(zhí)派基金经(jīng)理曹名长(zhǎng)在管的(de)产品(pǐn)，首季其(qí)同时重(zhòng)仓(cāng)的房地产(chǎn)产业链(liàn)股票(piào)还(hái)有金地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年(nián)曾经风(fēng)光(guāng)一时的(de)家居板块(kuài)也因疫情、消费复苏(sū)进程缓慢等多因(yīn铜的化合价怎么判断+2和+1的区别，汞的化合价)素一度沉寂(jì)，不过好在困境反转(zhuǎn)露出曙(shǔ)光，家居板(bǎn)块中年(nián)内表现最好的是(shì)志邦家居。同一时(shí)间(jiān)段，该(gāi)股年内上涨已经(jīng)超过23％，从业绩来看，无(wú)论是营收(shōu)还是归母(mǔ)净(jìng)利润，公司都实现了同比(bǐ)双升。

　　从公(gōng)司的十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，《红周刊》发现广发(fā)基金经理(lǐ)罗洋慧眼(yǎn)独具，一(yī)季(jì)报中他管理的广发(fā)策略(lüè)优选和广发(fā)安宏回报均(jūn)增加了持股，而这两只产(chǎn)品(pǐn)也成为志邦(bāng)家居十大流通股股(gǔ)东中仅有的两只公募。有意思的是，他似乎(hū)对于定(dìng)制家居类标的情有独钟，在另一(yī)家赛道(dào)公司金牌橱柜中，他管理的(de)全(quán)部三只产品均(jūn)登榜(bǎng)十大(dà)流(liú)通股股东，其也(yě)成为他的(de)独门重仓股。

　　除去家居(jū)家纺外，下游的物业股也越来越被机(jī)构所青睐，不过这类(lèi)标的大多在香港上市，如何选择成为(wèi)难题。对此，前述上海公募基(jī)金经理举例分(fēn)析(xī)：“物业服务(wù)不是一个高毛(máo)利的(de)行业，挣(zhēng)钱很(hěn)辛苦，我选(xuǎn)公(gōng)司还(hái)是希望挣的是(shì)市场(chǎng)化应(yīng)该(gāi)挣的钱，以我曾经买的绿城服务为例，它(tā)在(zài)中高端楼盘占比是比较高(gāo)的，每年到期的合同里提价(jià)成功(gōng)率在30％～40％。它(tā)能做到(dào)滚(gǔn)动的(de)大(dà)部分项目到(dào)期之后，经过两三轮合同周期还能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行业里(lǐ)真(zhēn)正(zhèng)能(néng)做到产品提价(jià)的公司很(hěn)少，因(yīn铜的化合价怎么判断+2和+1的区别，汞的化合价)为物(wù)业公(gōng)司(sī)很容易一开始是(shì)挣(zhēng)钱的(de)，后(hòu)面(miàn)因(yīn)为保安这(zhè)些固(gù)定人员成本的年度(dù)增长，不过服务没有特别好，客户没有那么满意，能做到提价难度是非(fēi)常大的(de)。但(dàn)是该公司能在(zài)业内做到到(dào)期之后提价率比较(jiào)高，这跟它(tā)的定位和比较好(hǎo)的服务是有关系(xì)的(de)。”他进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 铜的化合价怎么判断+2和+1的区别，汞的化合价