导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低(dī)景气，有关(guān)中国(guó)地(dì)产是(shì)否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存(cún)量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住(zhù)建部披(pī)露(lù)的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)，如商(shāng)业办公(gōng)楼(lóu)、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间(jiān)房(fáng)所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距(jù)。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同样不意(yì)味着(zhe)中国住(zhù)宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭(t乌鲁木齐海拔多少米高íng)户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房(fáng)似(shì)乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成都是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国(guó)未来(lái)地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购(gòu)房(fáng)需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅需(xū)求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足，这是(shì)过去二十年(nián)房价(jià)快(kuài)速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手(shǒu)房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到(dào)底是(shì)供给过(guò)剩，还(hái)是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在(zài)不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房(fáng)子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了(le)？据此判断未来房地(dì)产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观(guān)察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国(guó)自然灾(zāi)害(hài)综(zōng)合风险普查工(gōng)作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平(píng)均(jūn)每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关(guān)。单单(dān)从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大(dà)类，一(yī)类是(shì)商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建(jiàn)房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套(tào)数（统计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国(guó)居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能(néng)够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多(duō)少(shǎo)，目(mù)前缺(quē)乏(fá)一个(gè)准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得到中国存量(liàng)房(fáng)地产套(tào)数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套(tào)数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得(dé)到(dào)商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租(zū)赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的(de)实(shí)际(jì)变化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并(bìng)不(bù)意味着住宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅来满足(zú)因人口流动、居民换房(fáng)等(děng)因素产生的(de)住宅需求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净流入地的(de)住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的(de)流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动(dòng)人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中(zhōng)国(guó)城乡(xiāng)人(rén)口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右(yòu)的(de)家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话(huà)，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除(chú)公摊(tān)面(miàn)积(jī)后，中(zhōng)国的人(rén)均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续(xù)，导致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流(liú)入(rù)，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移(yí)势(shì)必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套(tào)差、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以(yǐ)旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的(d乌鲁木齐海拔多少米高e)中央(yāng)经济工作会(huì)议明(míng)确(què)指出(chū)支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的(de)人均住宅(zhái)间数较(jiào)其他国(guó)家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着(zhe)经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于城市能级(jí)之间差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预期(qī)。

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