5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对(duì)于(yú)这一板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨刽子手，刽子手念gui还是念kuai读音江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房地产行业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公司市值在(zài)股票资产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对(duì)于房地产的投(tóu)资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇(huì)总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为(wèi)明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四(sì)线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的(de)红利(lì)期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等(děng)几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资(zī)机会(huì)的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电(diàn)解(jiě)铝等(děng)类(lèi)似的(de)行业也出(chū)现了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地(dì)产的更(gèng)新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政策刽子手，刽子手念gui还是念kuai读音出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今(jīn)日(rì)，无论从(cóng)城镇化(huà)的(de)进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率和(hé)房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及过快上行的(de)房价，因而行业高增(zēng)的时代(dài)已经过(guò)去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着(zhe)地产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个(gè)过(guò)程中，综合(hé)竞争力(lì)强的公司(sī)就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方(fāng)式(shì)，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于(yú)城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就(jiù)是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细(xì)作个(gè)股成为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优(yōu)质区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日(rì)连(lián)续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基(jī)本面(miàn)来看，上实发(fā)展的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其(qí)第(dì)一季度的(de)收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方(fāng)面则是(shì)公司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续(xù)驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是(shì)连(lián)续(xù)第三个季(jì)度他(tā)有的(de)两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要(yào)布局(jú)在(zài)深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在(zài)发展的(de)大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的(de)融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良(liáng)好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营能(néng)力(lì)的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地(dì)产公司(sī)也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资(zī)产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的(de)过程(chéng)中，央国企相较于民(mín)企来说估(gū)值(zhí)的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集(jí)中度(dù)提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能(néng)力(lì)，以此带来刽子手，刽子手念gui还是念kuai读音估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低(dī)，企业自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能(néng)力强、可(kě)以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业集中度(dù)提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地(dì)去持(chí)续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其(qí)次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较(jiào)大增速的(de)增长。而这(zhè)些公(gōng)司也(yě)是机构(gòu)的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的(de)房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地(dì)产的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一些不(bù)确定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在(zài)内的(de)绝(jué)大多数(shù)城市都出现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市(shì)场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情(qíng)况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压力、企业的资(zī)金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也(yě)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产以及其上下(xià)游产业链的复苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析(xī)，不做(zuò)买(mǎi)卖(mài)推(tuī)荐。）

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