近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日(rì)，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额(é)二(èr)级市场价格(gé)受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红(hóng)预期(qī)则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基(jī)础设(shè)施(shī)资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过(guò)基金(jīn)募集材(cái)料和信息披(pī)露文件，结合行业及(jí)市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长期投资(zī)者更(gèng)具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集(jí)基础设施证券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金(jīn)额(é)以现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回(huí)报(bào)，而是由可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化(huà)提(tí)供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中(zhōng)证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预(yù)期(qī)，一定(dìng)程(chéng)度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收(shōu)益(yì)是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对(duì)基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的(de)分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除(chú)权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使投(tóu)资人在基金分(fēn)红前(qián)后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级(jí)市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层(céng)资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分派(pài)的(de)是本金(jīn)与增值两(liǎng)个(gè)部分(fēn)，两个部分之间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很(hěn)大，大多数普通(tōng)投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续(xù)分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和(hé)产权(quán)类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类(lèi)产(chǎn)品的收益(yì)主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配和(hé)本金(jīn)的归(guī)还(hái)，两者的(de)比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性不同(tóng)而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益省属国企和央企有什么区别 所有央企都是国企吗”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选择公募(mù)REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比(bǐ)，特(tè)许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的(de)分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率(lǜ)相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负(fù)责人提(tí)省属国企和央企有什么区别 所有央企都是国企吗醒投资(zī)者注意(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分派(pài)金额包含了投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或(huò)补缴土地出让(ràng)金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在(zài)基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层(cé省属国企和央企有什么区别 所有央企都是国企吗ng)资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者可以观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报(bào)中披露(lù)的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基(jī)于企业本身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目(mù)进行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终得到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权类的资(zī)产可以(yǐ)更多(duō)关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多关(guān)注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底(dǐ)层(céng)资产的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直接影响投资(zī)回(huí)报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原始权益(yì)人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资(zī)者关注有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额(é)预测。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材(cái)料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际(jì)环境(jìng)，对基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的运营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述(shù)负(fù)责人(rén)也称。

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