近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过(guò)观测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金等(děng)指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也(yě)提醒(xǐng)普通(tōng)投资者(zhě)注意(yì)，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收(shōu)益，特(tè)许经营权分红(hóng)目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还莫代尔与粘纤区别 莫代尔是粘纤的一种吗，在选择投资标的时应了解(jiě)资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人(rén)对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持(chí)有期分(fēn)红收益，以及基金份(fèn)额交易价格(gé)的变(biàn)化。莫代尔与粘纤区别 莫代尔是粘纤的一种吗基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则(zé)更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)的(de)经营现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基金募(mù)集材料(liào)和(hé)信息(xī)披露(lù)文(wén)件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有人实际(jì)获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平(píng)也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这类(lèi)产品的(de)“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券(quàn)派息，但不(bù)等同于债券的固定利息(xī)回(huí)报，而(ér)是由可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度(dù)来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投(tóu)资者的投资(zī)品(pǐn)类，为(wèi)资(zī)产配(pèi)置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格(gé)走势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基(jī)指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率不达(dá)预期，一(yī)定(dìng)程(chéng)度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的(de)影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也表示(shì)，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目的(de)经(jīng)营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一(yī)定的(de)滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减(jiǎn)金额(é)根(gēn)据单(dān)位(wèi)基金份额(é)的分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人(rén)在(zài)基(jī)金分(fēn)红(hóng)前后均可(kě)以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金分红前(qián)提是本金之上的(de)增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是本金(jīn)与增值(zhí)两个(gè)部(bù)分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例(lì)是变动的(de)，与现有公募基金分红莫代尔与粘纤区别 莫代尔是粘纤的一种吗差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基金价值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这(zhè)是(shì)该类投资者(zhě)应(yīng)该(gāi)注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和(hé)产权类两大(dà)资产(chǎn)类型(xíng)，持有产(chǎn)权(quán)类产品(pǐn)的收(shōu)益主要(yào)包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经(jīng)营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资(zī)产(chǎn)的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益(yì)。普(pǔ)通投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性不同(tóng)而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的(de)二级市场价(jià)格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营权(quán)到(dào)期后不再能产生(shēng)现金收(shōu)益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额(é)的分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于这个(gè)特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目(mù)，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投(tóu)资(zī)者注意，特(tè)许经营权项目的(de)分派金额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是(shì)正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般(bān)较长，再(zài)加(jiā)上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑的更新改造(zào)或(huò)补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的(de)假设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士(shì)还(hái)表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观(guān)测经营活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来观察和评估(gū)项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年(nián)报(bào)指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可(kě)供分(fēn)配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基于企业(yè)本身(shēn)经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初(chū)现(xiàn)金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权(quán)类的资产可以更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的(de)高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要(yào)来自(zì)底层资产的(de)经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人(rén)实力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注(zhù)有(yǒu)基(jī)本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较(jiào)为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的(de)可供(gōng)分配金额预(yù)测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与(yǔ)募集(jí)材料中披露预测进行比较分(fēn)析(xī)，结合经(jīng)济及市场的(de)实际环境，对(duì)基础设施项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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