文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广东等(děng)地明(míng)确表态(tài)，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大(dà)保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从(cóng)大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房改是(shì)个(gè)技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能实(shí)现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制、改为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝(jué)大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对(duì)购买者(zhě)的(de)单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央(yāng)房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一(yī)下：商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)最早源于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺(quē)，房(fáng)企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不(bù)少国(guó)家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后(hòu)并(bìng)非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根(gēn)据开发商工程进度(dù)在(zài)完全(quán)交(jiāo)房前进(jìn)行分(fēn)期支(zhī)付(fù)。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制(zhì)度有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一定能(néng)化解这个难(nán)题，让房地(dì)产回归(guī)实(shí)体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂(làn)尾(wěi)毁三代(dài)，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人(rén)。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售制、实(shí)施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系(xì)统(tǒng)的(de)专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方trong>目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年(nián)代(dài)，中国香港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制度(dù)，许多人栖(qī)身于木(mù)屋(wū)或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的(de)经验(yàn)，对于商品(pǐn)流(liú)通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购(gòu)房的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商的资(zī)金(jīn)问题(tí)，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时(shí)中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的(de)监管机(jī)制，促(cù)进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还(hái)要(yào)证明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套(tào)取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后续(xù)需(xū)自身推动项目(mù)完工。随着监管体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内(nèi)地面临(lín)住房需求大和供给(gěi)量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优(yōu)先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基(jī)础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了(le)分(fēn)配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地(dì)产开发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑是(shì)对(duì)内地房地(dì)产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品(pǐn)房制度(dù)，无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方先后出台多(duō)项文(wén)件，大力支持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无(wú)偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货币(bì)化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济(jì)下的福利(lì)分(fēn)房转向(xiàng)市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金和开发(fā)时间(jiān)周期(qī)长的两大难(nán)题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬动下一个(gè)项目的(de)开(kāi)发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速(sù)度加(jiā)快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房(fáng)款的行为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预(yù)售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式(shì)一次(cì)性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国(guó)内地的开发(fā)商而言(yán)，预(yù)售制商(shāng)品房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售(shòu)制(zhì)极(jí)大(dà)缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场的(de)稳步(bù)发展起(qǐ)到了(le)重要(yào)作用，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提(tí)高(gāo)了居(jū)民居(jū)住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适(shì)居(jū)，住房事(shì)业取得(dé)巨大(dà)进步，数十(shí)年时(shí)间(jiān)走完发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路(lù)程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程(chéng)进入快速(sù)发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积(jī)的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地(dì)房地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成(chéng)为(wèi)拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全(quán)拉(lā)动的投(tóu)资占全(quán)社会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各(gè)项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道(dào)业(yè)务，占比超过三分之一(yī)。从房地(dì)产融资存量占社融存(cún)量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值占股债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债房市值(zhí)的(de)比例较(jiào)高(gāo)，主要(yào)是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当(dāng)前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的(de)单(dān)方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)是两个(gè)独(dú)立的(de)合同关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合(hé)同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要(yào)根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或(huò)短期不能还(hái)款等，则风险完全(quán)由(yóu)银行承(chéng)担(dān)，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那(nà)就是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地(dì)产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按(àn)照(zhào)项目(mù)的建安成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形(xíng)成(chéng)一(yī)种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预(yù)付款一(yī)般以定(dìng)金方(fāng)式支(zhī)付，或(huò)按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期(qī)房由政府或(huò)第(dì)三(sān)方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发(fā)商(shāng)为购房(fáng)者提(tí)供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设过(guò)程中的资(zī)金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发(fā)商提供(gōng)一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关(guān)部门经审(shěn)查后发(fā)放的(de)验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行(xíng)得到购(gòu)房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项(xiàng)目获批(pī)后即可预(yù)售房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由于(yú)任(rèn)何原因(yīn)不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付公证费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规定最(zuì)低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支(zhī)付房款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来(lái)说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完(wán)工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支(zhī)付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对(duì)期(qī)房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是(shì)当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负(fù)责(zé)沟通期房交易(yì)中的房产、资(zī)金、合同等各(gè)个环节(jié)，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的(de)方式(shì)，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一(yī)般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支(zhī)付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必(bì)须经过(guò)房产(chǎn)公证公(gōng)司的(de)检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资金监管极为严格，资(zī)金(jīn)也由(yóu)律(lǜ)师(shī)监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商(shāng)，即(jí)资(zī)金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　日(rì)本(běn)期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预(yù)售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定(dìng)价(jià)并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是(shì)唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全(quán)措施才(cái)可预(yù)售。什(shén)么(me)是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的(de)保证(zhèng)金证明书(shū)交付(fù)给购房(fáng)者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机(jī)构(gòu)或(huò)保证机(jī)构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房(fáng)后(hòu)才开(kāi)始按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发(fā)商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)15％的(de)首付(fù)及印花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款的(de)方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一(yī)般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订(dìng)金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的(de)房(fáng)屋(wū)保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配(pèi)套(tào)。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估计(jì)形势复(fù)杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立(lì)开发商违约(yuē)后定(dìng)金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结(jié)至(zhì)房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提(tí)升开(kāi)发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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