文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日(rì)召(zhào)开(kāi)的全(quán)国住房和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的(de)钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步(bù)入高(gāo)质量发(fā)展阶(jiē)段的必然(rán)趋(qū)势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税。如(rú数学集合符号大全图解，数学集合符号大全及意义)果按照经济(jì)规律办事(shì)，中国一定能实(shí)现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。从个(gè)人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是(shì)一种开发(fā)商(shāng)放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了(le)商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国(guó)家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重(zhòng)点来(lái)了！发(fā)达国家一般(bān)有(yǒu)严(yán)格的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在项目(mù)获得政(zhèng)府批准后才(cái)可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是(shì)需(xū)要(yào)严(yán)格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和(hé)社(shè)会，当(dāng)然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化(huà)解这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居(jū)住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地产也不(bù)能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、实施现房销售(shòu)是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推(tuī)行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许(xǔ)多(duō)人栖身于(yú)木屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚(hòu)的(de)资金(jīn)实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)。针对这一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一(yī)经(jīng)推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的(de)市民(mín)数量有所增加(jiā)，开发(fā)商(shāng)资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的(de)经验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周转有着独到(dào)的(de)见(jiàn)解(jiě)，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快(kuài)自身(shēn)资(zī)金周(zhōu)转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售(shòu)楼说明(míng)书(shū)，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低(dī)投(tóu)资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决(jué)了核心(xīn)的(de)住房供不应(yīng)求的问(wèn)题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全(quán)的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门(mén)提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的(de)监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资(zī)金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明(míng)化机制，且(qiě)银(yín)行(xíng)的责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中(zhōng)国内地(dì)面临(lín)住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内地(dì)优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化(huà)配套问题，才(cái)能进一步(bù)推进城市化(huà)。但当时推行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分(fēn)房制度不(bù)再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临(lín)商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，数学集合符号大全图解，数学集合符号大全及意义先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深(shēn)化城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建设的(de)通知》文件，决(jué)定停止住房无(wú)偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会(huì)化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开(kāi)发(fā)商(shāng)卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自此中国(guó)内(nèi)地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者(zhě)，极(jí)大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业将正在建设(shè)中的(de)房屋(wū)预(yù)先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商办(bàn)理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登(dēng)记和预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要(yào)一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工(gōng)程进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期(qī)，同时(shí)增加市(shì)场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市(shì)场的稳步(bù)发(fā)展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也提(tí)高(gāo)了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房事(shì)业取得巨大(dà)进(jìn)步(bù)，数十(shí)年时间(jiān)走完(wán)发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全(quán)国(guó)城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成(chéng)为(wèi)中国内地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国内(nèi)地房地产行(xíng)业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地(dì)房地(dì)产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到(dào)有、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年(nián)，房(fáng)地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地(dì)产带(dài)动(dòng)的上下游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全(quán)贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金(jīn)融、批(pī)发(fā)、建材(cái)的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余(yú)额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们(men)的《中(zhōng)国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值与股债(zhài)房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风险确(què)实存在，当前的(de)负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。比如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购房者和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能(néng)根(gēn)据购房(fáng)合同(tóng)向开发(fā)商主张权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等(děng)一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与(yǔ)购(gòu)房(fáng)者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银(yín)行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能(néng)力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面临较大的(de)坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款项应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规(guī)定(dìng)，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市(shì)重(zhòng)点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等(děng)城市则(zé)按照(zhào)项(xiàng)目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户(hù)后(hòu)被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代(dài)的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获(huò)得监管账户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程(chéng)方将(jiāng)资(zī)金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的(de)工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式(shì)套取(qǔ)的资(zī)金，在房企(qǐ)各(gè)地(dì)项目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预(yù)付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般(bān)以定金(jīn)方式支付，或按(àn)工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用两种方式(shì)发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房(fáng)提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质(zhì)量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三(sān)方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定(dìng)金比(bǐ)例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及(jí)首付(fù)款由第(dì)三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户(hù)监(jiān)管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担(dān)任何(hé)责任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部来自(zì)银(yín)行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害(hài)银(yín)行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开(kāi)发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通(tōng)过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买(mǎi)期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目(mù)获(huò)批后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还(hái)。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有规定最低(dī)首付(fù)比例，可零(líng)首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期支(zhī)付房(fáng)款的制(zhì)度，一般(bān)分(fēn)7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般(bān)来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对期房设计(jì)了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节(jié)内容确认无误后(hòu)签订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务(wù)、经营问(wèn)题(tí)时，购(gòu)房者10％的(de)定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国(guó)采取按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规(guī)定房(fáng)屋必(bì)须经过(guò)房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施(shī)”，交房前付(fù)款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束(shù)后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地(dì)建物(wù)取引业(yè)法》，对购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金超过(guò)5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必(bì)须完成定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施(shī)才(cái)可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同时(shí)，开发商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机(jī)构(gòu)或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多(duō)不(bù)超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可向银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才(cái)开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专(zhuān)门(mén)项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以(yǐ)及(jí)订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时(shí)购房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了(le)统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部(bù)分(fēn)无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方(fāng)面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型需求的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷(dài)现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的(de)房企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支(zhī)持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性(xìng)和(hé)人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购数学集合符号大全图解，数学集合符号大全及意义房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，建立(lì)按工(gōng)程进度付款机(jī)制(zhì)或交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购房(fáng)者的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监管机(jī)构，或(huò)由政府相关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币。

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