文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律办事(shì)，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看(kàn)，预售(shòu)制对(duì)购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央(yāng)房(fáng)住(zhù)不炒精(jīng)神、有(yǒu)助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国(guó)外什么(me)情(qíng)况？简单(dān)科普一下：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于(yú)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不(bù)少国家(jiā)存(cún)在预售制(zhì)。但(dàn)是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项目获(huò)得政府批(pī)准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全(quán)交房(fáng)前进行分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需(xū)要严格(gé)谢霆锋资产有百亿吗的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如(rú)果没有这些(xiē)保障措施(shī)，一定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定(dìng)历(lì)史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质(zhì)是(shì)向(xiàng)善(shàn)，是(shì)以客户(hù)为中心，房地产也(yě)不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是(shì)天大(dà)的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措(cuò)施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支(zhī)持当(dāng)期三(sān)好生、新模(mó)式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售(shòu)资金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人(rén)栖身于(yú)木(mù)屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过(guò)大(dà)多(duō)数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资(zī)金实力才能(néng)购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不(bù)少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层(céng)出售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立(lì)信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房(fáng)的(de)资(zī)金压力，加(jiā)速了(le)房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了(le)核(hé)心(xīn)的住房供(gōng)不(bù)应求的问题(tí)，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于(yú)预售楼花制(zhì)度的(de)监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预售(shòu)前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师(shī)所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全透明化机制，且银行的责(zé)任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需求大(dà)和供给量(liàng)短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化(huà)的(de)进程大(dà)于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基础等(děng)城(chéng)市化配套问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市(shì)化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的(de)福利(lì)分(fēn)房(fáng)制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制(zhì)度(dù)也出(chū)现了(le)分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套(tào)差等问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度(dù)不再(zài)适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会(huì)化的(de)住房新体制，从计(jì)划经济下的(de)福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经(jīng)济(jì)的(de)商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住(zhù)房供(gōng)应(yīng)速度(dù)加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始(shǐ)房改货币(bì)化(huà)，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅(xùn)速出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定金或(huò)房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，在(zài)中(zhōng)国(guó)内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的(de)按照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开(kāi)发商而言(yán)，预(yù)售制商(shāng)品房也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆(gān)的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房(fáng)销售的最主要方式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地(dì)房地产市(shì)场的稳(wěn)步(bù)发展(zhǎn)起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成(chéng)为(wèi)中国内地(dì)商品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也(yě)推(tuī)动(dòng)了中国内地房地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历(lì)经(jīng)二十(shí)多年(nián)长(zhǎng)周期(qī)繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额(é)从(cóng)0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积(jī)和销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地(dì)产带动(dòng)的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批(pī)发(fā)、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动(dòng)的投资占全社会固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定(dìng)资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行各项贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融(róng)资存量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违(wéi)约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债(zhài)房市(shì)值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房(fáng)市(shì)值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确(què)实(shí)存(cún)在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等(děng)风(fēng)险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发(fā)商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两(liǎng)个(gè)独立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的(de)预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了(le)开(kāi)发企业预售(shòu)商(shāng)品房所得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售款监管的(de)具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项目的建(jiàn)安(ān)成本乘(chéng)以(yǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积或者项(xiàng)目(mù)工程总额(é)报价计算(suàn)重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户(hù)、或进入(rù)监(jiān)管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各(gè)地项目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房(fáng)者预付(fù)资(zī)金，一般设(shè)有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的(de)预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或(huò)按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在(zài)商品(pǐn)房出(chū)现重大延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或(huò)第三方验(yàn)收合(hé)格(gé)并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交(jiāo)付(fù)后按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均(jūn)首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监管。如(rú)果开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失(shī)。而开发(fā)商在房屋建设过程(chéng)中的(de)资(zī)金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商(s谢霆锋资产有百亿吗hāng)提供一定比例(lì)的(de)贷(dài)款，由于(yú)开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发(fā)商(shāng)施工(gōng)进度。开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋交付(fù)时需取得(dé)由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得(dé)到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造(zào)工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在(zài)项目获批后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预(yù)约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能(néng)购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不(bù)包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付(fù)比例，可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期(qī)支(zhī)付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付(fù)节(jié)点、比(bǐ)例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完(wán)工(gōng)，支(zhī)付比(bǐ)例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发(fā)商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　英(yīng)国预(yù)售(shòu)制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一名律师(shī)，负责(zé)沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节(jié)内容确认无误后签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付款比例(lì)相对(duì)较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前(qián)是唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取(qǔ)引业(yè)法》，对(duì)购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融(róng)机构或(huò)保(bǎo)证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑(duì)付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房者赔(péi)付违约金，一(yī)般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才(cái)开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金谢霆锋资产有百亿吗进银行专门项目资金账户(hù)，交房后(hòu)满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首(shǒu)付(fù)及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规(guī)定(dìng)，要(yào)求(qiú)所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后、地(dì)基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗(chuāng)等(děng)完(wán)工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也(yě)依(yī)照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出(chū)贷(dài)款的增(zēng)加而(ér)增(zēng)加(jiā)，未(wèi)放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付(fù)款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地产到(dào)了(le)政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的(de)房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大(dà)支持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键是推动城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立(lì)按工程进度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷(dài)款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者的权(quán)益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资(zī)金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建立(lì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是(shì)大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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