饱受争议的(de)二手房交(jiāo)易中(zhōng)介(jiè)费问题(tí)，正(zhèng)逐(zhú)渐得(dé)到监管部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部(bù)、市场监管(guǎn)总局联合(hé)发布了关于规范房地产经纪服(fú)务的意(yì)见。意见(jiàn)提及(jí)，近(jìn)年(nián)来(lái)，部分(fēn)房地产经(jīng)纪机构存在(zài)利用(yòng)房源(yuán)客源优势收取(qǔ)过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客(kè)户个人信息等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述背景(jǐng)，两部(bù)门从加(jiā)强从业主体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定(dìng)经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)、严格实行明(míng)码标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首(shǒu)席分(fēn)析师张大伟称，随(suí)着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手房(fáng)占市场成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居(jū)间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商(shāng)过渡到中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住房(fáng)政策研(yán)究中心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对(duì)居(jū)民来(lái)说属于金额(é)不低的大(dà)宗交易(yì)，由于二手房交(jiāo)易成本较高(gāo)、交(jiāo)易周(zhōu)期较长，具有非(fēi)常强的(de)专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完成。但很多(duō)中(zhōng)介利用信(xìn)息(xī)不对称等问(wèn)题，将(jiāng)非必要(yào)的收费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这些服(fú)务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服(fú)务(wù)在内的相关市场交易行(xíng)为及其(qí)主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地产(chǎn)市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题(tí)成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业(yè)关注(zhù)最多的(de)一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来相关部门主要监管(guǎn)的重(zhòng)点，将(jiāng)是对房(fáng)地产经纪服(fú)务收费及中介交易(yì)进行规(guī)范。

　　在热点城市(shì)，二(èr)手房屋交易过程中，部分(fēn)价值不(bù)菲(fēi)的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额(é)不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经(jīng)纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门(mén)在(zài)此次意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定价。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目(mù)前(qián)房地产经纪(jì)服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关(guān)于(yú)房(fáng)地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号(hào)文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)，即(jí)根据(jù)这样的规定：“少数特别(bié)复杂的住(zhù)宅买卖经纪(jì)服务，经交(jiāo)易各(gè)方协商同意，可在规定的(de)收费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮(fú)幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房(fáng)地产中(zhōng)介(jiè)服(fú)务等57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收费(fèi)多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实(shí)际收取费用过(guò)程中，相关监(jiān)管(guǎn)部门当前并(bìng)未明确具(jù)体的中介(jiè)费率，中介机构(gòu)仅需在(zài)服务过程中(zhōng)对(duì)收费标准进行明码标价(jià)即可。而房地(dì)产经纪服(fú)务机构在具体收(shōu)取过程中，会(huì)结合房(fáng)屋价值及工资标准，综合计算出合适的(de)中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意(yì)见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)应当在经营门店、网站(zhàn)、客(kè)户端等场所或渠(qú)道(dào)，公示(shì)服务项(xiàng)目、服(fú)务内容(róng)和收费标准，不得混合(hé)标(biāo)价和捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经(jīng)纪机构提供(gōng)的基(jī)本服(fú)务和延伸服务，应当分别明于令仪不责盗文言文翻译注释，于令仪不责盗古文翻译确服务(wù)项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机(jī)构收(shōu)费前应(yīng)当向交易当事人出具收(shōu)费(fèi)清单，列明(míng)收费(fèi)标准(zhǔn)、收费(fèi)金(jīn)额，由当事(shì)人签字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明显高于(yú)市场平均水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和(hé)城(chéng)乡建设部门将(jiāng)会同市场监(jiān)管等部门采取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监(jiān)管。市(shì)场监管部门(mén)会同有(yǒu)关部门依法查处不按规定明码标(biāo)价、操纵经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费等违反价格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对(duì)房(fáng)地产经纪机(jī)构相关违法违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳(nà)入国家企业信用信息公示(shì)系(xì)统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定价，是否意味着(zhe)，未(wèi)来(lái)豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费率(lǜ)越低的(de)原则(zé)实行分档定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用(yòng)，主要(yào)还(hái)是规范(fàn)行业(yè)，打击收费过(guò)高的经纪机构，但对(duì)市(shì)场(chǎng)影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在合理(lǐ)范围(wéi)内(nèi)，加上经纪服(fú)务费用对(duì)市场的影响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当前(qián)两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励(lì)性质(zhì)，即只是纲(gāng)领性文件而非(fēi)规(guī)定，未来如何(hé)具体认(rèn)定其中的细则，还需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域的调整改(gǎi)善、规于令仪不责盗文言文翻译注释，于令仪不责盗古文翻译范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于(yú)二手(shǒu)房(fáng)很多房源(yuán)在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)服务行业的专业性提(tí)出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监(jiān)陆骑(qí)麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情形，因(yīn)部分(fēn)购房者处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中(zhōng)介费(fèi)及税费均由购房者(zhě)来承担。即使一些(xiē)房(fáng)东愿(yuàn)意承担中介费(fèi)，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式(shì)，在房(fáng)价(jià)中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费(fèi)转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一(yī)些房产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单(dān)边收费的行为(wèi)。部分中介公司可能会(huì)利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房(fáng)东收取费用，而这部分(fēn)费用(yòng)，房东往往会将其转再(zài)次转嫁给购房(fáng)者，这实际上(shàng)相当于(yú)变(biàn)相推高(gāo)了房价。两部(bù)门提出严禁(jìn)操纵经纪(jì)服务收(shōu)费，不(bù)仅有利于(yú)提高交易(yì)中操作的透(tòu)明(míng)度，也有利(lì)于(yú)房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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