5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的(de)机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份额(é)均(jūn)较4月(yuè)28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色(sè)，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在股票资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回(huí)升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年一季度得(dé)以延(yán)续(xù)。数据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募(mù)对(duì)于房地产的投资愈(yù)发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最(zuì)为明显；其次(cì)是(shì)金地(dì)集(jí)团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已(yǐ)经进(jìn)入大分化(huà)时代(dài)，一二线城市(shì)好于三(sān)四线(xiàn)城(chéng)市。而(ér)映射到二级市(shì)场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类(lèi)行业(yè)在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投资机会的(de)。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现(xiàn)了(le)一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大(dà)的变(biàn)化(huà)。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存(c中国人在俄罗斯安全吗，中国人在俄罗斯怎么样ún)量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的(de)需(xū)求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就(jiù)很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给(gěi)侧(cè)出清(qīng)的过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨中国人在俄罗斯安全吗，中国人在俄罗斯怎么样，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服务(wù)为房地产销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构都有对(duì)其(qí)布(bù)局(jú)的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基(jī)金、私募的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房(fáng)企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因(yīn)，一(yī)方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方面则是(shì)公司(sī)拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个(gè)季度他有(yǒu)的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局(jú)在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出(chū)的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于(yú)信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低(dī)成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的(de)拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销售金(jīn)额(é)）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在(zài)10中国人在俄罗斯安全吗，中国人在俄罗斯怎么样0％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或(huò)存(cún)在(zài)发展的大(dà)好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机(jī)会(huì)依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要又体现为库(kù)存的(de)优势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的(de)融(róng)资成(chéng)本，优(yōu)质的(de)开发资(zī)源和良好的(de)不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于(yú)民(mín)营地产公司也(yě)是更有优(yōu)势(shì)的。”吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土(tǔ)地资(zī)源(yuán)债权(quán)债务(wù)关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业(yè)出(chū)清(qīng)的过程(chéng)中，央国(guó)企相较于民企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且可预(yù)期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在三(sān)个方面是否可(kě)以维持，首先是(shì)融资成本保持(chí)低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持(chí)续(xù)提(tí)升，再(zài)次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团等房企营收、净(jìng)利均(jūn)实(shí)现了(le)业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要(yào)集(jí)中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着(zhe)一些不(bù)确(què)定(dìng)性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三(sān)月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不(bù)太乐观。按(àn)照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份(fèn)房(fáng)企(qǐ)为了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及其(qí)上(shàng)下游产业链(liàn)的复(fù)苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的(de)时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的(de)、做得比同(tóng)行(xíng)好(hǎo)得多的企业(yè)，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现出(chū)来(lái)。所以只能(néng)耐心地去等(děng)待它的基(jī)本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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