OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二(èr)级市场的影(yǐng)响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日(rì)的下跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT进一(yī)步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续密(mì)切关注哲库(kù)科技(jì)后(hòu)续情况，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购(gòu)入项目的(de)原(yuán)始权益人相关负责(zé)人也表示(shì)，近(jìn)期(qī)已同(tóng)步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应对(duì)哲(zhé)库提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江光大园(yuán)REIT近(jìn)期市场波(bō)动较大(dà)，但(dàn)其实(shí)不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期(qī)出(chū)租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其(qí)内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继(jì)续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价(jià)格(gé)小幅低开，此后二(èr)级(jí)市场价格开(kāi)始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易日二级市场价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体表现上(shàng)看(kàn)，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商(shāng)蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目(mù)出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突(tū)发事件，因此导致二(èr)级(jí)市场价格出现波动。”一位(wèi)业内人(rén)士分析称。

　　不过(guò)，在(zài)上(shàng)述人(rén)士看来，尽管(guǎn)出于(yú)风险规避的(de)原因(yīn)，最近几个交易日场内资(zī)金有(yǒu)所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并(bìng)不(bù)会从根本上影响其(qí)内外(wài)价值。

　　他(tā)也同时表示，目前(qián)随着二级市(shì)场价(jià)格下跌，风险(xiǎn)也得(dé)到一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪(xù)面等多重因(yīn)素影响，不好(hǎo)判断(duàn)价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士(shì)表示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市(shì)场表现低(dī)迷，不少产品年内二(èr)级市(shì)场跌(diē)幅较大，其实有些隐含(hán)收益(yì)率(lǜ)高(gāo)的(de)产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴(bàn)随(suí)着经济(jì)复(fù)苏(sū)的步伐，产业园(yuán)区、物(wù)流类等REITs产品具(jù)备(bèi)一定(dìng)的投资价值作出指示和做出指示区别在哪，作出指示还是做出。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行(xíng)董事高(gāo)如星(xīng)对(duì)此表示，若(ruò)张(zhāng)江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大(dà)的影响，“事件性利空下调(diào)至(zhì)得这么急、这么深，加上前期本身园区(qū)类资产(chǎn)就回调(diào)不(bù)少了，这就(jiù)是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租(zū)金(jīn)收(shōu)入(rù)受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承(chéng)租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已签租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报(bào)中(zhōng)披露的张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租(zū)率下降事项，一度(dù)二级市场(chǎng)价格出现回(huí)落。在随(suí)后召开的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项进(jìn)行了解(jiě)释(shì)说(shuō)明，市场(chǎng)信(xìn)心得(dé)到(dào)了一定提(tí)振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表(biǎo)示了对张江光(guāng)大(dà)园项目的信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常(cháng)转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不(bù)到(dào)三周的(de)时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目(mù)的(de)原(yuán)始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责(zé)人坦言(yán)，事(shì)发突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一(yī)时间即奔赴(fù)现(xiàn)场进行了沟通和核实工作，并(bìng)同步启(qǐ)动了(le)应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视(shì)，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目(mù)前(qián)储备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片(piàn)测试(shì)、人(rén)工(gōng)智能、航(háng)天产业、信息技(jì)术等(děng)产业客户，租(zū)赁(lìn)意向面积超过了2万方。从(cóng)意(yì)向(xiàng)储备转化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着(zhe)手(shǒu)通过(guò)签署租(zū)赁意向书(shū)来尽快锁定一些重(zhòng)要租户(hù)。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积(jī)在短期内完成(chéng)去(qù)化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江RE作出指示和做出指示区别在哪，作出指示还是做出IT已持有的(de)同区域的(de)张江光大园项目一(yī)季度末(mò)也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益(yì)人有那么多储(chǔ)备(bèi)租户，之前的空置(zhì)率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关(guān)负(fù)责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市(shì)场化运营为导向，历史(shǐ)运营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户的调租(zū)和换(huàn)租(zū)都属(shǔ)于(yú)正常(cháng)情况，而这次项目的大租(zū)户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得到(dào)及时修复(fù)后(hòu)，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了(le)一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大(dà)厦和(hé)张江光(guāng)大园项目(mù)在(zài)给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差(chà)异化，张润大厦多是两千多平(píng)的(de)大平层，楼(lóu)的成新(xīn)度(dù)高一些，单价(jià)也(yě)贵一(yī)些(xiē)，张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园单层以一(yī)千平的(de)面积为主，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租户(hù)自(zì)身也(yě)会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的(de)不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的(de)管理人都变成了一家(jiā)，后续我们在(zài)资源共享和联合营销方面(miàn)能更加(jiā)充分发挥协同效(xiào)应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负(fù)责(zé)人补充说道。

　　最后谈及(jí)对(duì)于(yú)张江REIT的(de)定位和(hé)展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集(jí)团和(hé)张(zhāng)江(jiāng)高科目前在管(guǎn)资产约五百万方，还有(yǒu)一些其(qí)他在开发(fā)的(de)储备项(xiàng)目(mù)作出指示和做出指示区别在哪，作出指示还是做出，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江(jiāng)园区产(chǎn)业空(kōng)间(jiān)资产(chǎn)上(shàng)市平台目标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资(zī)本(běn)平台(tái)和(hé)它未来(lái)的发(fā)展(zhǎn)。”相关负(fù)责人表示，“这(zhè)次扩募(mù)是我们实现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关(guān)重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面(miàn)临(lín)了(le)一些突发情况需(xū)要(yào)解决(jué)，但是这和(hé)我们在(zài)张江科学城(chéng)这三(sān)十年建设发展过程中所经历的相比，只能算(suàn)是一个非(fēi)常小的插曲。我们有(yǒu)信(xìn)心排除万难，尽一(yī)切(qiè)可能化解当前突发事(shì)件的所(suǒ)有负面影(yǐng)响，维持(chí)预期和市(shì)场的信心。”

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