5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的(de)机构(gòu)对于这(zhè)一(yī)板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增(zēng)幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票资(zī)产中的占比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数(shù)值更是进一步(bù)降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了(le)三年来的首次回升，年(nián)底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地(dì)产行业(yè)的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在(zài)今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的(de)是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房地(dì)产是(shì)复苏(sū)链(liàn)上最(zuì)后(hòu)一(yī)环(huán)，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的(de)是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于(yú)三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到(dào)二级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的(de)红利期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投(tóu)资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是(shì)供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平(píng)方米的年(nián)销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端还需要有一定的政策(cè)出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人(rén)均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元的(de)销售额(é)，以及过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的(de)时代已经过去，未(wèi)来(lái)行业(yè)的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能(néng)够(gòu)通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得(dé)市(shì)占率的提升。当行业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代(dài)表没有投资机会(huì)，机(jī)会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基(jī)于这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地(dì)产类(lèi)标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的(de)达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前(qián)五的(de)公司月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排(pái)名第(dì)一的(de)上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日(rì)收(shōu)出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的(de)基本(běn)面来看，上实发展的(de)主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及(jí)服(fú)务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的(de)例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时(shí)排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫情时(shí)代出租(zū)率复苏(sū)至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司(sī)拿地结算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持(chí)续(xù)驻足。从第一季(jì)度十大流(liú)通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在(zài)前(qián)十(shí)中，这也是(shì)连(lián)续第三个(gè)季度他有的两只(事与愿违下一句是什么 事与愿违是什么意思zhǐ)产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地(dì)产公(gōng)司(sī)，一季报(bào)交出(chū)的(de)也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意(yì)到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供给较多(duō)（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其(qí)主要(yào)又体现为库存的(de)优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低(dī)的融(róng)资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源和良(liáng)好的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民(mín)营房开企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民企来说估(gū)值的修复(fù)更明显。中特(tè)估的角度(dù)从(cóng)中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内部将出现分(fēn)化，要关(guān)注(zhù)将(jiāng)受益于行(xíng)业(yè)集中(zhōng)度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企在(zài)三(sān)个方面(miàn)是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其次(cì)是销售(shòu)份额(é)持续提(tí)升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩(j事与愿违下一句是什么 事与愿违是什么意思ì)的(de)回(huí)正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房(fáng)地产(chǎn)业内(nèi)人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的(de)房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍(réng)在(zài)持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调(diào)整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示(shì)，在房(fáng)地产的复(fù)苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在往事与愿违下一句是什么 事与愿违是什么意思下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较好之外，包(bāo)括北(běi)京、上(shàng)海在(zài)内的绝大(dà)多数城市都出现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业的(de)资金面压力，可能(néng)会(huì)出(chū)现，到(dào)六(liù)月份房企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下(xià)游产业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少(shǎo)数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它的基(jī)本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐。）

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