万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题(tí)是(shì)，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫(hè)集(jí)团，那些真正斥巨资(zī)购(gòu)入(rù)房产的有钱(qián)人(rén)，房子现在莫(mò)名奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他们的姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发(fā)有限公司(sī)不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么 src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184207212.png">

　　据京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的(de)是对北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未(wèi)出(chū)售(shòu)”的(de)状态(tài)呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根(gēn)本(běn)没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道(dào)证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都是北(běi)京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料(liào)，万柳书院的(de)业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过(guò)，如(rú)果(guǒ)这些业主确实已经支(zhī)付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过(guò)户(hù)手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结(jié)，已经(jīng)查封(fēng)的可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解除查(chá)封，同(tóng)时可以联合(hé)起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护(hù)问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明(míng)确(què)了购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者以居住(zhù)为目(mù)的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债(zhài)权的，人(rén)民法院应当予以支(zhī)持(chí)。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已(yǐ)实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实(shí)际上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了(le)夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权(quán)公(gōng)司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公(gōng)司成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大规模(mó)，也(yě)没有很高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为中赫(hè)集团进入北京(jīng)的第一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的(de)天价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵(guì)的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳地(dì)块，成为北京当(dāng)年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市(shì)场，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有(yǒu)名(míng)的(de)融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达(dá)到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽(suī)然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈备书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能力(lì)而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北(běi)京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落(luò)到(dào)这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)就尝试过多元化(huà)业务，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果北(běi)京(jīng)国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫(hè)为(wèi)什(shén)么又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其实(shí)控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押陆续(xù)质押(yā)，据(jù)企查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股权出质记(jì)录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商业保理、北京建工(gōng)、山东国(guó)际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安(ān)的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为(wèi)被执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的(de)情(qíng)况下(xià)，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何(hé)能(néng)独善其身？

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么