文(wén)：任泽(zé)平(píng)团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设(shè)工作会议(yì)提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等(děng)地(dì)明(míng)确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对(duì)购房老百姓水密码适合什么年龄，水密码适合什么年龄段的女生使用的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机(jī)制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付(fù)的(de)风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列(liè)风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保障购房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发(fā)商(shāng)在(zài)项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是(shì)根(gēn)据开发商工程(chéng)进度在完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障(zhàng)的(de)，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施(shī)现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓(xìng)安(ān)居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当(dāng)期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革(gé)方(fāng)案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录水密码适合什么年龄，水密码适合什么年龄段的女生使用ng>

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年(nián)代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题(tí)，分层(céng)销售孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香(xiāng)港(gǎng)还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数(shù)以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数(shù)量(liàng)有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加(jiā)快自(zì)身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的(de)一块地(dì)盘后，除了分层(céng)出(chū)售(shòu)、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民(mín)众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的(de)资(zī)金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特(tè)色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了对于(yú)预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地(dì)价款已经全部(bù)支付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资(zī)金需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系(xì)逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内地(dì)优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发展工业(yè)化的进程大(dà)于城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础等(děng)城(chéng)市化配套问(wèn)题(tí)，才能进一步(bù)推进(jìn)城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一(yī)分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房制(zhì)度(dù)，住房市场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出(chū)现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的(de)国(guó)情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的(de)需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中(zhōng)国(guó)香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关(guān)于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福(fú)利(lì)分(fēn)房(fáng)转向市场经(jīng)济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决了(le)房(fáng)企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大(dà)难题，开发(fā)商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房(fáng)供(gōng)应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国内地(dì)开始(shǐ)房改货(huò)币化(huà)，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大(dà)作用推(tuī)动了房地产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或(huò)房(fáng)款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可(kě)能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按照工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回(huí)笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预(yù)售(shòu)制在过(guò)去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了(le)房(fáng)地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城(chéng)镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中国(guó)内地(dì)房地(dì)产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国(guó)内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的上下(xià)游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材(cái)的(de)带动最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道(dào)，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三(sān)国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银(yín)行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系(xì)列风险，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和购(gòu)房者(zhě)对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的(de)发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房(fáng)企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期不能还(hái)款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者(zhě)的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字(zì)那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定(dìng)了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所(suǒ)得(dé)款项应当用(yòng)于(yú)有关的工程建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全(quán)国并没有统一的(de)预售(shòu)资金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑(zhù)面积或者(zhě)项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是(shì)，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在(zài)房企(qǐ)各(gè)地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来(lái)说，国外(wài)商品房预售(shòu)制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付(fù)资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付款保护(hù)机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房(fáng)款在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般(bān)采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三(sān)方验收(shōu)合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验水密码适合什么年龄，水密码适合什么年龄段的女生使用收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付(fù)环节，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者的(de)定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的(de)信(xìn)托账户监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过(guò)验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能(néng)购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一(yī)般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可(kě)在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房(fáng)者一(yī)定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制(zhì)，交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一名律师(shī)，负责(zé)沟通期(qī)房交易(yì)中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误后(hòu)签(qiān)订首付交(jiāo)换(huàn)合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在(zài)合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国(guó)采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相对较低(dī)，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分(fēn)别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在确(què)认工(gōng)程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过(guò)程中，由(yóu)买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖(mài)方律师(shī)转给开发商，即(jí)资(zī)金在进入开发商账户(hù)前经过两道关(guān)口，有利于保障购房(fáng)者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政(zhèng)府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅(zhái)地建(jiàn)物(wù)取(qǔ)引业法》，对(duì)购房(fáng)者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构(gòu)或指定保证机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一的(de)选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买(mǎi)合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度(dù)付款的(de)方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地(dì)产(chǎn)到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业(yè)，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立(lì)开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的(de)保障。余(yú)款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购房者的(de)权(quán)益。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的(de)第三(sān)方资金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。