万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关(gu抖音音乐排行榜，2022年最好听的十首最火歌曲ān)注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不(bù)得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名(míng)奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达(dá)在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权(quán)总额(é)高达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国(guó)信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信达(dá)北分(fēn)），处置(zhì)的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说明这(zhè)些房子实际上(shàng)都是卖出(chū)去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明(míng)这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这(zhè)些房子根本没(méi)有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道(dào)证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房(fáng)，万(wàn)柳书院的业主基本都(dōu)是(shì)北京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据地(dì)产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团(tuán)的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么(me)，中国(guó)信达(dá)转让这笔不良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房款或(huò)办理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布(bù)《最高人民(mín)法(fǎ)院关(guān)于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确(què)了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先于(yú)建(jiàn)设工程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部(bù)分价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实际支付(fù)剩(shèng)余价(jià)款的(de)，可以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国(guó)信达(dá)申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信(xìn)达资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，相(xiāng)较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团(tuán)既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民(mín)知名度，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团(tu抖音音乐排行榜，2022年最好听的十首最火歌曲án)进入(rù)北(běi)京的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米(mǐ)的天(tiān)价，成(chéng)为当时(shí)京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地(dì)块，成为(wèi)北京当(dāng)年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市场(chǎng)，无(wú)论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年银(yín)杏树，还(hái)是每(měi)平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看出(chū)其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书(shū)院虽然(rán)已(yǐ)经推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人士(shì)，如知(zhī)名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名(míng)商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被执(zhí)行人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，中赫集(jí)团正(zhèng)式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元(yuán)化业务，先后进军(jūn)能(néng)源市场、团(tuán)购网(wǎng)站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的目光，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部(bù)全部股权(quán)。如果北京(jīng)国安的估值一直没(méi)变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖(mài)豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实(shí)控人周金辉(huī)夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包(bāo)括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安(ān)后，不仅国安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同(tóng)成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖(lài)的(de)情况下，被(bèi)执行(xíng)10个(gè)多(duō)亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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