万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也(yě)被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国信达追债，中国(guó)信(xìn)达为了收(shōu)回钱款不(bù)得不(bù)将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥巨(jù)资购入房产的(de)有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达在京东拍卖(mài)上，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目(mù)的处置主体是中(zhōng)国信达资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京(jīng)市分公司（下(xià)称中国(guó)信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同(tóng)债务人(rén)。目(mù)前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的(de)故(gù)事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中国信(xìn)达(dá)的拍(pāi)卖页面上又注明这(zhè)75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没(méi)有网签(qiān)，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集(jí)团(tuán)早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是(shì)北京的(de)高端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另(lìng)据(jù)地产自媒(méi)体“地(dì)产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实际占有，那么(me)，中国(guó)信(xìn)达(dá)转让这笔不(bù)良债权(quán)回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的(de)，没(méi)准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但未办理过(guò)户手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结(jié)，已经(jīng)查(chá)封(fēng)的可以向法(fǎ)院提出执行异(yì)议申请，请求(qiú)法院解除查封(fēng)，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人(rén)民法院关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的(de)方(fāng)式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为(wèi)“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示(shì)，目(mù)前中国信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地(dì)等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模(mó)，也没有很高的国(guó)民知名(míng)度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集(jí)团进入北(běi)京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型(xíng)知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看出其(qí)在北京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业(yè)广场(chǎng)、恒大(dà)华(huá)府等(děng)，现如今，它(tā)远远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)虽(suī)然已(yǐ)经推出(chū)了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在(zài)北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开(kāi)发(fā)的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠定了(le)中赫集(jí)团的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为(wèi)被执行人(rén)，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安(ān)坑了(le)？黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石rong>

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红(hóng)之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪(h黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石áo)宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但转型之路并(bìng)不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光(guāng)，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那(nà)么(me)中赫集团拿(ná)下北(běi)京国安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样(yàng)，中赫为什(shén)么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及(jí)其(qí)实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出(chū)质记录。质权(quán)人包(bāo)括海金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅国安的(de)经营状况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人(rén)，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国(guó)安(ān)，又如何能独善其身？