5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布(bù)局(jú)。数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国(guó)企央企获得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行(xíng)业(yè)标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在(zài)股票资(zī)产中的占比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对(duì)房地产行业的持股(gǔ)比例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募(mù)对于房地(dì)产(chǎn)的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇(shé)口，排(pái)在(zài)第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链上(shàng)最(zuì)后一环(huán)，且首季并非行(xíng)业(yè)销售(shòu)旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代(dài)，一二(èr)线城市好于三四(sì)线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业(yè)在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会(huì)的。但在(zài)这几年(nián)特(tè)殊(shū)的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿(yuàn)具名(míng)的(de)上海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿(练瑜伽能提高性功能吗，为什么说女人练瑜伽男人受益yì)～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定(dìng)的政策(cè)出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过去(qù)了(le)，但不代(dài)表(biǎo)没(méi)有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)“风(fēng)物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优(yōu)质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段(duàn)恰好(hǎo)排名前(qián)五的(de)公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对(duì)其(qí)布(bù)局的(de)例子(zi)。以3月31日时的(de)首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后疫情时(shí)代出(chū)租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿(ná)地(dì)结(jié)算(suàn)持续性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机(jī)构(gòu)在其中持(chí)续(xù)驻足。从第(dì)一季度(dù)十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓练瑜伽能提高性功能吗，为什么说女人练瑜伽男人受益晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单(dān)：首季练瑜伽能提高性功能吗，为什么说女人练瑜伽男人受益公(gōng)司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十大(dà)流(liú)通股股东行列(liè)。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名(míng)第九位，此外联(lián)袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关(guān)人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资(zī)金(jīn)紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的(de)拿(ná)地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产(chǎn)股(gǔ)或存(cún)在(zài)发(fā)展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势(shì)。央企地(dì)产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质(zhì)的(de)开发资源(yuán)和良好的不动产资(zī)产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于(yú)民营地产公(gōng)司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市(shì)场对民(mín)营房开企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出(chū)清(qīng)的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说(shuō)估值的(de)修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分(fēn)化，要(yào)关注将受(shòu)益于行业集中度提升(shēng)的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续(xù)提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩(jì)出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司(sī)也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心城市(shì)，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的(de)过程中，能(néng)够保有一个(gè)正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等(děng)极(jí)个别城市四(sì)月环比三月相对(duì)表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多数城(chéng)市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐(lè)观(guān)。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去(qù)库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复(fù)苏速度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也(yě)意(yì)味(wèi)着，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个(gè)股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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