文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住(zhù)房和城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有条件的可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地(dì)产从大开发时(shí)代步入(rù)高质量发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势(shì)，也是对购房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制(zhì)四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一(yī)定能实现房地(dì)产软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品是一(yī)手交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的(de)？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预(yù)售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是(shì)一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国(guó)家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来了！发(fā)达国(guó)家一(yī)般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准(zhǔn)后才(cái)可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房(fáng)后(hòu)并非像中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据(jù)开发商工程进度(dù)在完(wán)全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期支付(fù)以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发(fā)风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量(liàng)时(shí)代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有(yǒu)助于(yú)降负(fù)债(zhài)降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套(tào)房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术(shù)活(huó)，只要坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定(dìng乌克兰有中国人吗，在乌克兰的中国人安全吗)能化解(jiě)这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当(dāng)前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当期(qī)三(sān)好生、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财(cái)税(shuì)改(gǎi)革方案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪(jì)五十年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期(qī)长等(děng)问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人(rén)栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房(fáng)的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租(zū)是中(zhōng)国(guó)香港地(dì)产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列(liè)问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了(le)分层出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价(jià)格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外(wài)一个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱(qián)，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的(de)房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分(fēn)期(qī)付(fù)款”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中国(guó)香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不(bù)应求的(de)问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼(lóu)”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全(quán)的监(jiān)管机制，促(cù)进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度(dù)的监管，即要(yào)求开发商在预售前(qián)，确保地价(jià)款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金(jīn)等能力(lì)把项目完成(chéng)，资(zī)金需放(fàng)入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住房需求(qiú)大和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业(yè)化的进程(chéng)大于城市化(huà)进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等(děng)城市化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大(dà)，而(ér)社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是(shì)对内(nèi)地房地产市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经济下的(de)福(fú)利(lì)分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商(shāng)品房(fáng)。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民(mín)银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动了房地产市(shì)场的(de)发(fā)展。

　　引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内地(dì)的(de)商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋(wū)预(yù)先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办理预(yù)售(shòu)许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次(cì)性付(fù)清剩余(yú)房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度(dù)付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动(dòng)了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段的资金需求，也(yě)提(tí)高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达(dá)国家(jiā)几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)存量从(cóng)不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在(zài)当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历(lì)经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无(wú)到(dào)有、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年(nián)的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地(dì)经(jīng)济高增长(zhǎng)的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融(róng)、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)完全(quán)拉动的投资占全社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等(děng)通道(dào)业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们(men)的《中国住房市(shì)值测算报(bào)告(gào)》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市(shì)值(zhí)占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本(běn)市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券(quàn)市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认(rèn)，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两个独立(lì)的合同(tóng)关系(xì)，如(rú)果开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动或经(jīng)营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的(de)预售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获(huò)得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还(hái)款等(děng)，则风险完(wán)全(quán)由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得(dé)款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没(méi)有统一的(de)预售资金监管规定(dìng)，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际(jì)上，在过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售(shòu)款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的(de)资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流(liú)动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循(xún)环高(gāo)周转模(mó)式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度呈(chéng)现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有定金或(huò)预付(fù)款保(bǎo)护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收(shōu)合格并提(tí)供验收凭(píng)证后(hòu)，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资(zī)金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期(qī)房(fáng)定(dìng)金一定期限内无(wú)条(tiáo)件(jiàn)返(fǎn)还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付(fù)外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第(dì)三方公证行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可(kě)通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何(hé)责任与损失。而(ér)开(kāi)发商在(zài)房屋(wū)建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查(chá)后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商在(zài)项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如(rú)由(yóu)于任(rèn)何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因(yīn)项目而(ér)异。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完(wán)工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固(gù)定利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各(gè)环节(jié)内容确(què)认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换(huàn)合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付(fù)款的(de)方(fāng)式(shì)，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收后才(cái)能(néng)交付(fù)，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。<乌克兰有中国人吗，在乌克兰的中国人安全吗/p>

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日(rì)本二(èr)战结(jié)束后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律要求开发(fā)商必须(xū)完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融(róng)机(jī)构或(huò)指定保证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的(de)购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向金融(róng)机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即(jí)可向银(yín)行(xíng)申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一(yī)的(de)选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购房(fáng)者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上(shàng)，新加坡(pō)期房(fáng)同(tóng)样采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期(qī)房付(fù)款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此过程中随(suí)着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未(wèi)放(fàng)款部(bù)分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的(de)支(zhī)持力(lì)度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力(lì)的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持(chí)力度(dù)，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重组整个行(xíng)业(yè)，为每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计(jì)形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环(huán)节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按(àn)工程进度(dù)付款机制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充(chōng)分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题(tí)全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者(zhě)在保修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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