文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房销(xiāo)售(shòu)”，不(bù)足(zú)一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确(què)表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入(rù)高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担(dān)了(le)所(suǒ)有商品不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非常不(bù)公平(píng)，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国(guó)家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全(quán)部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的(de)资(zī)金监(jiān)管、分期(qī)支(zhī)付以及(jí)违约(yuē)处(chù)罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触(chù)发风(fēng)险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历(lì)史阶段(duàn)性(xìng)，现在(zài)中国住(zhù)房(fáng)进入存(cún)量时(shí)代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地(dì)产长效机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)要结(jié)合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支持(chí)当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务院发展(zhǎn)研(yán)究中(zhōng)心(xīn)参与财税(shuì)改(gǎi)革方(fāng)案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为(wèi)单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这一(yī)系(xì)列(liè)问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模(mó)式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下(xià)九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核(hé)心的住房供不应求的(de)问(wèn)题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市(shì)几十(shí)年繁荣(róng)，但(dàn)期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健(jiàn)全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了(le)对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即(jí)要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度(dù)。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先(xiān)发展重(zhòn赶歌圩的读音是什么，赶歌圩的拼音怎么读g)工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度，住房(fáng)市(shì)场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出(chū)现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福(fú)利(lì)分房制度不再适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大(dà)，而(ér)社会(huì)缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是(shì)对(duì)内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作(zuò)用推(tuī)动(dòng)了房地产市(shì)场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的(de)初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资(zī)金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的(de)房屋预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地(dì)实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商办(bàn)理预(yù)售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进(jìn)行(xíng)备案登记(jì)和(hé)预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者(zhě)需要(yào)一次(cì)性(xìng)付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房(fáng)屋(wū)未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇(zhèn)化(huà)发展进(jìn)程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要(yào)作用，不仅解决(jué)了房地产市(shì)场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居(jū)住水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本(běn)适(shì)居，住(zhù)房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅(zhái)期房(fáng)销售(shòu)面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国内地房地产行(xíng)业的(de)发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018赶歌圩的读音是什么，赶歌圩的拼音怎么读年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产(chǎn)也成为(wèi)拉(lā)动中(zhōng)国内地经济(jì)高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上(shàng)下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地(dì)产融(róng)资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的(de)比例较(jiào)高(gāo)，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发(fā)商之(zhī)间的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购房者只能(néng)根据(jù)购房合同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的(de)风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自(zì)身信用和(hé)购房者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市(shì)场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订(dìng)的预售合同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从(cóng)银(yín)行获(huò)得房款，如(rú)果购(gòu)房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房(fáng)预(yù)售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确(què)规定了(le)开发(fā)企业预售商(shāng)品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售款(kuǎn)监管的(de)具(jù)体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额(é)报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)后(hòu)被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继(jì)续还款。那么(me)，监管账户资(zī)金如何被(bèi)挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的(de)高周转背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些方式套取的(de)资金，在房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一(yī)种资金循环(huán)高周转模式(shì)，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房(fáng)者预(yù)付资金，一般(bān)设(shè)有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方(fāng)式(shì)：预付款一(yī)般以定金方式(shì)支付，或(huò)按工程进(jìn)度分期(qī)支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的(de)房款。二是(shì)开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付(fù)，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或(huò)产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开发商(shāng)倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程中的资金(jīn)全部来自银(yín)行，银行根(gēn)据(jù)工程进(jìn)度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监(jiān)管(guǎn)开(kāi)发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋交付(fù)时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发(fā)放(fàng)的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支(zhī)付，按(àn)揭(jiē)按(àn)工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由(yóu)于任何(hé)原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电(diàn)路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按(àn)施(shī)工(gōng)节奏(zòu)分(fēn)多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的(de)房(fáng)产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支(zhī)付(fù)相关款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即(jí)资(zī)金(jīn)在(zài)进入开(kāi)发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束(shù)后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范(fàn)期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求(qiú)开(kāi)发商必须完(wán)成定金(jīn)保全措(cuò)施才可预售。什么是定金(jīn)保全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或(huò)指定(dìng)保证机构或(huò)保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委(wěi)托合(hé)同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他(tā)预先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该措施保护(hù)。若开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金(jīn)融(róng)机构或(huò)保(bǎo)证机构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支付最多(duō)不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购(gòu)房(fáng)者违约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的(de)订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资金进银(yín)行专门项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付(fù)款流程做(zuò)了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等(děng)完(wán)工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的订金与付款会存入银行专门(mén)的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年(nián)的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持(chí)力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具支(zhī)持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重(zhòng)组整(zhěng)个行业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长效机(jī)制。长效机制四(sì)大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及(jí)重大缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款机制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护(hù)购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的(de)第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度(dù)。保修(xiū)期内(nèi)，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问题(tí)全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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