近两(liǎng)年火爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资价(jià)值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和(hé)分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可供分(fēn)配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价格的(de)变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础设施(shī)资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露(lù)文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份(fèn)额二级市(shì)场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金(jīn)份(fèn)额持有人实际(jì)获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参(cān)考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定的(de)分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债(zhài)券的(de)固定利(lì)息(xī)回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者的(de)投资(zī)品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走(zǒu)势的(de)关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)的主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过(guò)程；另一(yī)方(fāng)面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调(diào)减金额根据(jù)单(dān)位基金份额(é)的分红金额(é)进行计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资(zī)人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可(kě)以获得(dé)公(gōng)平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长期(qī)投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动(dòng)对整(zhěng)体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为(wèi)准确(què)，分派的(de)是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是(shì)变(biàn)动的(de)，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红(hóng)差(chà)异很大，大(dà)多数普通(tōng)投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期后基金价值面(miàn)临极大不确(què)定(dìng)性，这是该类投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)和产权类(lèi)两大(dà)资产类(lèi)型，持有产权类产品的收(shōu)益主要(yào)包括(kuò)每年的现金分(fēn)红(hóng)及资产增值(zhí)的(de)收益，而(ér)持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自(zì)项目每年的(de)现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益(yì)。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产(chǎn)属性不同而(ér)形成区别(bié)。特许经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于(yú)包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)，对(duì)所(suǒ)选择产(chǎn)品(pǐn)的二级(jí)市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金什么是艾里斯ABC理论 艾里斯abc理论提出的时间(jīn)相关负责人(rén)也认为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经营权到(dào)期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收(shōu)回本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金份额单(dān)价(jià)随着分派进度(dù)逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投(tóu)资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限一(yī)般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对建筑(zhù)的(de)更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会(huì)进(jìn)一步(bù)延长经营(yíng)期(qī)限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs什么是艾里斯ABC理论 艾里斯abc理论提出的时间具备更显著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和(hé)评(píng)估项目底层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资(zī)产生(shēng)的(de)现金流，基于企业本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可(kě)供(gōng)分(fēn)配的(de)现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值(zhí)体(tǐ)现在相(xiāng)对股(gǔ)债(zhài)市场(chǎng)独(dú)立的资(zī)产(chǎn)配置功能(néng)，比较(jiào)适合长期(qī)持(chí)有。建议投资者对经营(yíng)权类的资(zī)产可以更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的(de)高低，对(duì)产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自底层资产(chǎn)的(de)经(jīng)营净现(xiàn)金流，所(su什么是艾里斯ABC理论 艾里斯abc理论提出的时间ǒ)以底(dǐ)层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力(lì)、运(yùn)营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基(jī)金(jīn)管理人实力等多重因(yīn)素来选择(zé)投资标(biāo)的(de)。

　　中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易(yì)带(dài)来的短期(qī)博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的(de)可(kě)供分配金额预测。投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披(pī)露(lù)预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实(shí)际环境，对(duì)基础(chǔ)设施(shī)项目的运营业(yè)绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 什么是艾里斯ABC理论 艾里斯abc理论提出的时间