文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确(què)表态，试点(diǎn)现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是(shì)房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按(àn)照经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从行业层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权(quán)益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建议取消预售制度(dù)？预售(shòu)制度(dù)怎么(me)来的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普一(yī)下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不(bù)少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目(mù)获得政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从(cóng)银行(xíng)一次(cì)性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工(gōng)程(chéng)进度在完(wán)全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这(zhè)些保障措施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房民众不(bù)公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这是个(gè)技(jì)术活(huó)，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中国(guó)一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的(de)本质(zhì)是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售制、实(shí)施现房销售是(shì)实现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究(jiū)时(shí)，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期(qī)系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十(shí)年代(dài)在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多(duō)数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国(guó)香港地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列(liè)问题，不(bù)少地产商开始探求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的(de)市(shì)民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经验，对(duì)于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自(zì)身资(zī)金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的(de)订金，采用类似租金的分期(qī)付款形(xíng)式，等(děng)新(xīn)楼落(luò)成时，收(shōu)齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥有了(le)自(zì)己(jǐ)的房产。这(zhè)种(zhǒng)方(fāng)式(shì)减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地(dì)产市(shì)场的一大特(tè)色，纵观(guān)中国(guó)香(xiāng)港房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情(qíng)况，但监管部(bù)门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进(jìn)市场(chǎng)健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门(mén)提升了对于预售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付(fù)，还(hái)要证明(míng)自身有资金(jīn)等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的(de)信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这一(yī)导(dǎo)向(xiàng)使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的(de)进程大(dà)于城市(shì)化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市(shì)化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步推进城市(shì)化。但当时(shí)推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再(zài)适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时(shí)引入(rù)中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台(tái)多(duō)项文件，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市(shì)场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国(guó)务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货(huò)币化、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会(huì)化(huà)的住房新(xīn)体制，从(cóng)计划经济下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房(fáng礼字五笔怎么打字，礼字五笔怎么打字五笔怎么打开)。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资(zī)金和(hé)开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发(fā)商(shāng)以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支付定金或(huò)房(fáng)款的行为。区别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖(mài)合同(tóng)-进行备案(àn)登(dēng)记和(hé)预(yù)告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银(yín)行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了(le)全部(bù)购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程进度(dù)付款有所不同。对(duì)中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去20多年对中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提(tí)高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销售面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的(de)发(fā)展。中国内地房(fáng)地(dì)产历经(jīng)二十多年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的(de)上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金(jīn)融(róng)、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合(hé)计的(de)31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住(zhù)房市值(zhí)占股(gǔ)债房市(shì)值的(de)比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)住房市值高，以及(jí)中国(guó)资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预(yù)售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发(fā)商发生(shēng)违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按(àn)时(shí)向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身(shēn)信用和购(gòu)房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波(bō)动或经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过(guò)与购房者签订(dìng)的预(yù)售合同和按(àn)揭(jiē)合同(tóng)，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较(jiào)大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售管理(lǐ)办(bàn)法》中明(míng)确规定了开(kāi)发企业预(yù)售商(shāng)品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监(jiān)管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国(guó)并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则(zé)按(àn)照项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工程总额报(bào)价计(jì)算重点资金。而事实(shí)是，不(bù)少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过(guò)去房地(dì)产大开发时(shí)代(dài)的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供(gōng)了(le)资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一(yī)定程(chéng)度上(shàng)把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于(yú)购(gòu)房者(zhě)预付资(zī)金，一(yī)般(bān)设(shè)有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方(fāng)式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品房提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护(hù)：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房(fáng)者提供一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付(fù)外，购房(fáng)者在(zài)房屋(wū)交付后通过按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三(sān)方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭(bì礼字五笔怎么打字，礼字五笔怎么打字五笔怎么打开)导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不(bù)承(chéng)担(dān)任何责任(rèn)与损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部(bù)来自银(yín)行，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开发(fā)商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分(fēn)动(dòng)机监(jiān)管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放(fàng)款后(hòu)还贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不(bù)包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也(yě)采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期(qī)房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产、资金、合(hé)同等各(gè)个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经过(guò)房产公证公司的(de)检验验收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方(fāng)可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师(shī)监管，在(zài)确认工程进度(dù)、支(zhī)付相(xiāng)关(guān)款(kuǎn)项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)，卖(mài)方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠(dié)加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措(cuò)施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机(jī)构签(qiān)订(dìng)定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的(de)购房款也(yě)受该措施保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者即(jí)可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可(kě)返还相当(dāng)于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付(fù)15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程(chéng)中随(suí)着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的(de)订金与付款会存入(rù)银(yín)行专门的项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一(yī)方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的(de)支持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行(xíng)业，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开(kāi)发(fā)商(shāng)违约后定金保护(hù)机制，如将已支(zhī)付(fù)定(dìng)金冻(dòng)结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提(tí)供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付(fù)环节，建立按(àn)工程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立(lì)于(yú)开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结束(shù)后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

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