近两(liǎng)年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高(gāo)比(bǐ)例稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的(de)REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权(quán)到(dào)期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了(le)利润分配和本金的归(guī)还，在选择(zé)投资标(biāo)的时应了解资产类(lèi)型和分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易(yì)价(jià)格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场价(jià)格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资(zī)人(rén)通过(guò)基金募(mù)集材料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二(èr)级市场价(jià)格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获得(dé)的现金收益(yì)，对于长期(qī)投资者更(gèng)具(jù)参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设施(shī)证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关(guān)法(fǎ)规(guī)要求，基础华诞是什么意思,用在什么地方，生辰华诞是什么意思设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可分配金额(é)以现(xiàn)金(jīn)形式(shì)分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格(gé)反映(yìng)这类(lèi)产(ch华诞是什么意思,用在什么地方，生辰华诞是什么意思ǎn)品“股性”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息(xī)，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现(xiàn)金决(jué)定(dìng)。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于(yú)未来(lái)分(fēn)红水平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响，可分(fēn)配金额完成率不达(dá)预期，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格(gé)。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根据单(dān)位基金(jīn)份额(é)的分红金额(é)进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资(zī)人在基(jī)金分红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时(华诞是什么意思,用在什么地方，生辰华诞是什么意思shí)需结合(hé)持有产品的特性(xìng)，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利(lì)润分(fēn)配和本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者(zhě)应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的(de)比例是变动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红差异很大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型，持有产权(quán)类产品的(de)收益主要包括每(měi)年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的(de)收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择(zé)投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对(duì)股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择(zé)产品(pǐn)的二级(jí)市场价(jià)格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益(yì)，因此将可(kě)供分配金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红(hóng)”更加(jiā)准确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的特(tè)许经(jīng)营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地(dì)出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现(xiàn)金净流(liú)量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为(wèi)资(zī)产配(pèi)置新选择，投资(zī)价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运(yùn)营情况直接影响投资回报(bào)，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，由于分(fēn)红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连回(huí)调，建议投资(zī)者关注(zhù)有(yǒu)基本(běn)面支撑、填(tián)权效(xiào)应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的(de)可供分(fēn)配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集(jí)材料中披(pī)露预测(cè)进行比较分析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实际(jì)环(huán)境，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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