文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了(le)，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发(fā)时代步入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房(fáng)企(qǐ)稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么(me)来的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家(jiā)存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国(guó)家一般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政府批准后(hòu)才可(kě)以(yǐ)开(kāi)始销售(shòu)，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行一(yī)次性(xìng)贷(dài)款支付(fù)剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要(yào)严(yán)格的(de)资金监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约(yuē)处(chù)罚措施(shī)作为保(bǎo)障的(de)，如果没(méi)有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购房民众不(bù)公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量时(shí)代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当(dāng)然这需(xū)要配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济(jì)和居住(zhù)属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产(chǎn)也不能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房(fáng)幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业(yè)、社会(huì)长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案(àn)研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的(de)专项研究。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十(shí)年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖身(shēn)于木(mù)屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不(bù)少地产商开(kāi)始(shǐ)探求(qiú)新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后(hòu)将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开(kāi)发(fā)商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务(wù)的(de)经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其(qí结婚祝福语恭喜恭喜是什么意思，恭喜恭喜是什么意思抖音)在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期付(fù)款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资(zī)金问(wèn)题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的(de)一大(dà)特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立(lì)健全的(de)监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部(bù)门提升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的(de)监管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为(wèi)了(le)防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账户(hù)资金(jīn)，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操(cāo)作(zuò)等采取全(quán)透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目(mù)完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代(dài)，中国内地面临(lín)住房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发(fā)展重工业，强调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展工业(yè)化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础(chǔ)等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市化(huà)。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了(le)分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此福(fú)利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地(dì)房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划(huà)经济下的福利(lì)分(fēn)房(fáng)转向市场经济的(de)商品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预(yù)售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期(qī)长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国内地(dì)的(de)商品房预(yù)售制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房(fáng)企(qǐ)资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发(fā)商办理预(yù)售(shòu)许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳步(bù)发展(zhǎn)起(qǐ)到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房事业(yè)取得巨(jù)大(dà)进步(bù)，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑(zhù)面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积(jī)达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投(tóu)资占全社(shè)会固定资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据(jù)我们(men)的《中国住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市(shì)值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的(de)风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)是(shì)两个(gè)独(dú)立的合(hé)同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购(gòu)房者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根据购房(fáng)合同(tóng)向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系列(liè)风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者(zhě)对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银(yín)行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的预(yù)售(shòu)监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得款项应(yīng)当用于有关(guān)的工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设，商(shāng)品房(fáng)预售款监(jiān)管的具(jù)体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥(féi)等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程(chéng)总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而(ér)事(shì)实是，不(bù)少购(gòu)房款未进入监管账户、或(huò)进入(rù)监管(guǎn)账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产大开发时代(dài)的(de)高(gāo)周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高(gāo)周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要(yào)求购房者(zhě)支付的预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付(fù)后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提(tí)供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一(yī)是(shì)期房由政府或(huò)第三(sān)方验(yàn)收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房(fáng)者提(tí)供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金(jīn)由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及(jí)首付环节，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面(miàn)，除定(dìng)金(jīn)或首付外(wài)，购(gòu)房者(zhě)在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者的(de)定(dìng)金及首付(fù)款由第(dì)三方公证行或(huò)产权(quán)保险公司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且(qiě)不承担任(rèn)何(hé)责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度(dù)向开发商提供(gōng)一(yī)定比例的(de)贷款，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接(jiē)损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管开发(fā)商施(shī)工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银行得到(dào)购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按(àn)工期(qī)放(fàng)款后还贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合(hé)同前(qián)，购房者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金(jīn)退(tuì)还。如由于(yú)任何原因(yīn)不(bù)能购买(mǎi)，定金(jīn)按(àn)照德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费和土地交易(yì)税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余(yú)款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可(kě)分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能(néng)是(shì)当房屋(wū)出(chū)现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破(pò)产，由保险公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中的房产、资(zī)金、合同等各个环节(jié)，各(gè)环(huán)节内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低(dī)，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环(huán)节，英国期房(fáng)预(yù)售资(zī)金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在(zài)进(jìn)入开(kāi)发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者资(zī)金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发(fā)商(shāng)必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目前是(shì)唯一一部规范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全(quán)措施才可(kě)预售。什么是定金(jīn)保全(quán)措施？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险机(jī)构(gòu)签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者(zhě)可(kě)凭保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书向金融(róng)机构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金外的(de)剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采取按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期(qī)房付款流程(chéng)做了(le)统一详细(xì)规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随(suí)着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会(huì)存(cún)入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，账(zhàng)户资金提(tí)取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年(nián)的(de)房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

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　　一(yī)，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运(yùn)转的房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发(fā)商违约后定金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者(zhě)的权益。资(zī)金监管环节，引入(rù)独(dú)立于开发(fā)商(shāng)、银(yín)行的第(dì)三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在全国套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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