5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代(dài)表的机(jī)构对于(yú)这一(yī)板块已经(jīng)在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得(dé)增持(chí)，持(chí)仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅(fú)五只个(gè)股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的(de)房地(dì)产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数(shù)值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房地(dì)产(chǎn)行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也(yě)同步回(huí)升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈(yù)发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最(zu练瑜伽能提高性功能吗，为什么说女人练瑜伽男人受益ì)高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的(de)是(shì)招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百(bǎi)大之(zhī)列(liè)。但(dàn)考虑(lǜ)到(dào)房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房(fáng)地(dì)产已(yǐ)经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于(yú)三四(sì)线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了(le)。“如果按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行(xíng)业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期(qī)的行业(yè)，传(chuán)统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊的(de)行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一些(xiē)机会，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了(le)更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端(duān)还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短缺时代，而(ér)目前(qián)居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的(de)房价，因而行(xíng)业高增的(de)时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出(chū)清的过(guò)程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合(hé)竞(jìng)争(zhēng)力(lì)强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整(zhěng)体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优(yōu)质(zhì)区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块个(gè)股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来(lái)看，上实(shí)发(fā)展的主营业务为房地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务练瑜伽能提高性功能吗，为什么说女人练瑜伽男人受益(wù)、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各(gè)类机(jī)构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出(chū)租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下(xià)，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季(jì)度(dù)十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个(gè)季度他有的(de)两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持(chí)股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的(de)也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上(shàng)市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十(shí)大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第(dì)七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过(guò)行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者资(zī)金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下，而其他(tā)房企的净(jìng)负(fù)债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地产公司也(yě)是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权(quán)债(zhài)务(wù)关系等问(wèn)题，市(shì)场(chǎng)对民(mín)营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一(yī)轮行业(yè)出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造(zào)能力，以此带来估(gū)值中枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低(dī)，企业自(zì)身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可(kě)以创(chuàng)造(zào)持续现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的头(tóu)部(bù)公司(sī)。”星(xīng)石投(tóu)资(zī)首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是(shì)较(jiào)大增速(sù)的(de)增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民(mín)营房企不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企练瑜伽能提高性功能吗，为什么说女人练瑜伽男人受益业仍在持续性地拿地(dì)，且主要(yào)集中在核心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投(tóu)资的(de)驱动(dòng)能够(gòu)推(tuī)动房企销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复但仍处(chù)于调(diào)整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其(qí)实整个市场(chǎng)从四(sì)月份开(kāi)始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城(chéng)市(shì)都出(chū)现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而现在五月(yuè)的(de)市场(chǎng)表现也不太乐观。按(àn)照现在的(de)经济状况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业的(de)资金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为(wèi)了半年报(bào)冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比同行(xíng)好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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