导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披(pī)露全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还(hái)包(bāo)括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼(lóu)、学(xué)校等，因(yīn)此(cǐ)6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒(shū)适(shì)不是人(rén)均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还(hái)有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无(wú)直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均住宅的(de)数据(jù)，我(wǒ)们根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事(shì)实(shí)上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房(fáng)，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人(rén)户占(zhàn)比(bǐ)不(bù)断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的(de)新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅(zhái)的(de)改造势(shì)在(zài)必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不(bù)小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛盾则(zé)更(gèng)多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城市之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不(bù)同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一(yī)阵(zhèn)二手房(fáng)的(de)“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量数(shù)据并未公(gōng)布，我们(men)无(wú)法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房地(dì)产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的(de)新闻(wén)发布会上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了(le)大(dà)量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七(qī)次(cì)人(rén)口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不(bù)能完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单(dān)位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住宅才是(shì)城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居(jū)民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国(guó)居(jū)民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套(tào)数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)相加，我们(men)就(jiù)能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到(dào)城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既(jì)有统计数据，大致(zhì)测(cè)算(suàn)得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到(dào)2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套数-过(guò)去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)都是商品住宅，因美甲建构是什么意思，语言建构是什么意思此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去十年(nián)变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年(nián)，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　美甲建构是什么意思，语言建构是什么意思　

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到了(le)户均一套房的(de)程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流(liú)动(dòng)、居民换房(fáng)等(děng)因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和日本的(de)住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流(liú)入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大(dà)学(xué)2017年(nián)的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人(rén)口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在(zài)高房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一(yī)套房(fáng)，在房价较低的县城(chéng)购买一套房(fáng)。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电(diàn)线(xiàn)老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的(de)生(shēng)活带(dài)来了很大的不便(biàn)和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代(dài)生活(huó)需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国(guó)人(rén)均(jūn)水平(píng)的一半(bàn)。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困(kùn)难(nán)问题(tí)。

　　若人(rén)均可(kě)使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公摊(tān)面(miàn)积后，中(zhōng)国的(de)人均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来(lái)自于四(sì)个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会(huì)因户(hù)均(jūn)人(rén)口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市(shì)流入，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需(xū)求有待(dài)释(shì)放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的改善性需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人(rén)均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那(nà)么未(wèi)来(lái)将是住宅(zhái)质量(liàng)的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据调查的是人(rén)，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增(zēng)速(sù)可能超预(yù)期。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 美甲建构是什么意思，语言建构是什么意思