近(jìn)两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价值，通过观(guān)测(cè)经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期(qī)后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营权分(fēn)红(hóng)目前已包含(hán)了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)对此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价格的变化(huà)。基金(jīn)份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红(hóng)预(yù)期则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过(guò)基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际(jì)获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基(jī)础(chǔ)设施(shī)证券投资(zī)基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当(dāng)将90％以上合(hé)并后基(jī)金年度可(kě)分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认(rèn)为(wèi)，从投(tóu)资(zī)角度(dù)来看，基(jī)础(chǔ)设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市场价(jià)格反映(yìng)这类(lèi)产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固(gù)定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的(de)角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多(duō)元化(huà)提(tí)供抓(zhuā)手，具(jù)有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对(duì)于投资(zī)债券(quàn)相(xiāng)对高的(de)收益(yì)性，在有效控制风(fēng)险的(de)前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未(wèi)来(lái)分(fēn)红(hóng)水平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格走势的(de)关(guān)键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的(de)影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成率不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动(dòng)受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市(shì)场(chǎng)热点呈(chéng)现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济(jì)活力(lì)的改善(shàn)有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资(zī)者(zhě)长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配(pèi)和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前提是(shì)本金之上的增值部(bù)分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个(gè)部(bù)分(fēn)之间的比例(lì)是变动(dòng)的(de)，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后(hòu)基(jī)金(jīn)价值面临(lín)极大(dà)不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两大(dà)资(zī)产类型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的(de)收益主要(yào)包括(kuò)每年的现金分红及资(zī)产增(zēng)值的收益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产品的(de)收益主要来自项目(mù)每(měi)年的现金(jīn)分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类资产的(de)分红(hóng)包括了利润分配和(hé)本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的(de)价值增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选择产品的(de)二级市场价(jià)格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)也(yě)认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，因此将可供分配金额(é)的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派(pài)率水平。对(duì)于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项(xiàng)目的(de)分派(pài)金额包含了投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的(de)情况下，基金份额单价(jià)随(suí)着(zhe)分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项目(mù)剩余(yú)期(qī)限(xiàn)产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目小人得志下一句是什么意思，小人得志下一句是什么反义词相(xiāng)比，产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目的(de)土地或建(jiàn)筑的(de)剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较(jiào)长，再加上到期(qī)后(hòu)通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进一步(bù)延长经营(yíng)期限。这种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率等(děng)指标，来观察和(hé)评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现(xi小人得志下一句是什么意思，小人得志下一句是什么反义词àn)金，二者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活(huó)动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目(mù)进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建议投(tóu)资者对经营权(quán)类(lèi)的资产可以更多(duō)关注(zhù)内部收(shōu)益率(lǜ)的(de)高低，对产权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派(pài)率高(gāo)低。因(yīn)为(wèi)公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人(rén)综合(hé)实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实(shí)力(lì)、公(gōng)募基金管理(lǐ)人(rén)实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于(yú)分红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关(guān)注有基(jī)本面支撑、填权(quán)效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红规模较(jiào)为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可(kě)供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额与募集材(cái)料中披露(lù)预测进(jìn)行(xíng)比(bǐ)较分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 小人得志下一句是什么意思，小人得志下一句是什么反义词