“现在的(de)房地产(chǎn)很难再(zài)出现像过去十(shí)年(nián)的系统性行情(qíng)。”思睿集团合伙人(rén)、首席经济学家洪(hóng)灏向(xiàng)《红周刊(kān)》表(biǎo)示，房地产行业分(fēn)化(huà)的愈加明显，让(ràng)机构(gòu)和投资者的关(guān)注(zhù)度从板块向单个标(biāo)的转移(yí)。上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬向《红(hóng)周刊(kān)》指出，从(cóng)行业来看，无论是业绩，还是估值，房地产都(dōu)已经双杀到了最底部，而且是反(fǎn)复地杀到了底部，再往(wǎng)下的空(kōng)间已经不(bù)大了(le)。

　　三道红线等指标(biāo)

　　成挖掘个股阿尔法重要(yào)参考

　　那么如何寻找(zhǎo)房(fáng)地(dì)产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛(sài)道(dào)中进行选择，需要非常小(xiǎo)心，避(bì)免(miǎn)选了半天，标的公司出(chū)现爆(bào)雷(léi)的情况(kuàng)。除此之(zhī)外，洪灏指出，需(xū)要(yào)满足以下三个基准：有大的国资背(bèi)景的、杠杆率较低(dī)的、此(cǐ)前没有踩过红线(xiàn)的。

　　他还(hái)表示，如果关注一下(xià)今年房(fáng)地(dì)产的开发资金(jīn)来源(yuán)，可以发现，其(qí)实银行(xíng)的信贷倾向(xiàng)是不太愿意给房企贷款的，房企的主要资(zī)金(jīn)来(lái)源来自新(xīn)盘的销售。但今年新房的销(xiāo)售(shòu)情况相较一般。再关注一下，哪些房企能从银行拿到(dào)钱，其实主要还是(shì)那(nà)些有国企(qǐ)背(bèi)景的(de)房企，民营(yíng)房企相对比(bǐ)较困难(nán)，所以整个(gè)行业出现了一个很明显的(de)分(fēn)化，无论是(shì)在销售(shòu)，还(hái)是融资等(děng)各个方面都非常明显(xiǎn)。现在有国(guó)资背景的房企在资本市场表现相对较好，但没有国资(zī)背景的民营房企(qǐ)股价大多(duō)表现很一般。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表(biǎo)示，在(zài)房地产行业(yè)内，我们的逻辑是，“寻(xún)找最(zuì)后的赢家”。而具体到如何挖掘，我们会特别重视企业(yè)的成本优势，更具体一点，就是它的净借贷(dài)水平（净负债率）是不是行业内的最低(dī)水平(píng)；利(lì)润率(lǜ)是不是(shì)行业(yè)内最高的；融(róng)资成本是(shì)否是行业(yè)内最低的；建安成本是(shì)否也(yě)是业内最低(dī)的(de)；这些都是我们看重的(de)一家房企的(de)综合成本(běn)。

　　需(xū)要(yào)注意(yì)的(de)是(shì)，能够同时满足上述条(tiáo)件(jiàn)的房企(qǐ)并不多。即便是在(zài)国央企中，仍有部分房企出现(xiàn)了“三(sān)道红线”的“踩线”情(qíng)况，且(qiě)有逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数(shù)据整(zhěng)理发现，截(jié)至2022年末，天(tiān)房发(fā)展、陆家嘴(zuǐ)、格力地产、西藏城投、中(zhōng)交地产、中国武夷等国(guó)央企(qǐ)“三道(dào)红线(xiàn)”全踩。

　　除此之外，城建发(fā)展(zhǎn)、京投(tóu)发展、光(guāng)明地(dì)产、云南城投(tóu)、首开股(gǔ)份、珠江股份、城投控股等国央企(qǐ)房企也踩了“三道红(hóng)线”中的(de)两条。

　　2022年激(jī)进(jìn)扩(kuò)张房企

　　需警惕其(qí)重蹈覆辙

　　不难看出(chū)，即便是(shì)有着较稳健特色的(de)国央企房企，其财务(wù)指标称(chēng)得上完(wán)全健康的仍是(shì)少(shǎo)数。而更(gèng)加值得注意的是(shì)，在2022年，不少(shǎo)国企，甚至地方国企开始大举(jǔ)扩(kuò)张。而这无(wú)疑(yí)又进一步考验着国央企(qǐ)的资金链情(qíng)况(kuàng)。

　　对(duì)房(fáng)企而言(yán)，扩张速(sù)度的(de)张(zhāng)弛有度尤为重要，节奏把(bǎ)握准确，有助于房企储备优质“弹(dàn)药”；但过于乐观的预判未来市场，以及过于激进的扩张拿地(dì)节奏也有(yǒu)可能让房企重蹈此前(qián)的(de)高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一(yī)家房企进行举例，它从2018年开(kāi)始到2021年，连续4年的净借贷比例(lì)都维持(chí)在33％左右，完全没(méi)有增(zēng)加杠杆比例。而到(dào)2022年，这家房企明显感觉(jué)到机会(huì)来了，其(qí)开始在一线城市进行(xíng)大举拿地，净负债率也由此前的(de)33％左右水准提高到45％左(zuǒ)右(yòu)，涨了接近(jìn)三分之一(yī)。与此(cǐ)同(tóng)时，该房企新购(gòu)入地块也实现(xiàn)了快速的开(kāi)盘利用(yòng)率，预计今年会有更多的楼(lóu)盘入市。像这类(lèi)企(qǐ)业(yè)就符合(hé)“最后的赢家(jiā)”的特点。一方面，在于它本身储(chǔ)备(bèi)了很多弹药，去年(nián)拿地超1000亿元，且其中一半在(zài)一(yī)线城市(shì)，另外一半(bàn)也(yě)主(zhǔ)要集中在强(qiáng)二线和二线城市；另一方面，它(tā)的扩张是有节制地扩(kuò)张(zhāng)。

　　陈(chén)昊(hào)扬同样(yàng)提醒道，与之相反画家刘一民作品值多少 刘一民是山东还是广东，有些房企的扩张(zhāng)速(sù)度让人感(gǎn)觉又回到了2016年、2017年，或(huò)者说看到了2016年～2020年(nián)期(qī)间(jiān)扩张的民营企业(yè)的(de)影子(zi)。虽然(rán)说，见到机会(huì)时要(yào)出手，但出(chū)手(shǒu)的章(zhāng)法仍要小心，如果负(fù)债(zhài)率扩张(zhāng)得太快，但(dàn)未来的(de)两年市场没有想象得那么好，可(kě)能(néng)会重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙。

　　那(nà)么如何来衡量一家房企(qǐ)的(de)扩(kuò)张速度是否激进？陈昊(hào)扬向《红周刊》表(biǎo)示，主要还是看(kàn)房企的净(jìng)负债率水平，在我看来，这个比例如果超(chāo)过60％，就是(shì)扩张得过于快速了。

　　不难看出，这一标准要比“三道红线”对房企的净负(fù)债率要求不得(dé)高(gāo)于100％要更加严(yán)格。陈昊扬解释，当前房地产行业的(de)复苏速度并没有那么(me)快，所以要规避公司净(jìng)负(fù)债(zhài)率提高到一个比较(jiào)危(wēi)险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿地较(jiào)积极的房企梳理发现，中交地产、中国金茂(mào)、华发股份、越秀地(dì)产(chǎn)、绿城(chéng)中国、保(bǎo)利发展等房企2022年净负债(zhài)率(lǜ)都在60％之上(shàng)。其中，中交地(dì)产净负债(zhài)率(lǜ)持续居高不下，在2020年至2022年期(qī)间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜(xiān)明对比的是(shì)，华润置地、中国海(hǎi)外发展、万科A、滨江集团、招商蛇(shé)口、龙湖(hú)集(jí)团等房企在践行较积极的拿地策略的同时(shí)，也较好地控(kòng)制(zhì)了公司(sī)的扩张速度与(yǔ)净负债(zhài)率(lǜ)水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民营(yíng)房企(qǐ)

　　或具(jù)备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际(jì)上，他们是以同一筛选标准来看国央(yāng)企与民营房(fáng)企，但在各(gè)维度的实际(jì)表(biǎo)现上(shàng)，国(guó)央企确实会更胜一筹。如(rú)国(guó)央企的融资(zī)成(chéng)本更低，融资渠道也更(gèng)顺畅，能够(gòu)做到想(xiǎng)融(róng)就(jiù)融，这样，国央企(qǐ)自然而然就具(jù)有(yǒu)天然优势。

　　虽然对比民营房企，机构更(gèng)加看好国央企，但(dàn)这(zhè)也并不意味着(zhe)，民营(yíng)企业中就没(méi)有(yǒu)“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有(yǒu)少数民营房(fáng)企同(tóng)样受到机构(gòu)的(de)青(qīng)睐(lài)。比如，根(gēn)据2023年一季报，滨江集(jí)团的十(shí)大流通(tōng)股东中(zhōng)新进(jìn)了“中国工(gōng)商(shāng)银行股份有(yǒu)限公司－景顺长城中国回报(bào)灵活配(pèi)置混合型证券(quàn)投资基金”“全国(guó)社保(bǎo)基金一(yī)一(yī)六(liù)组(zǔ)合(hé)”等。

　　除此(cǐ)之外(wài)，自(zì)2021年开始，百亿私募珠海阿(ā)巴马资产管理有限公司就长期(qī)持(chí)有滨(bīn)江集团。根据一(yī)季报(bào)，该资产公司(sī)的几(jǐ)只(zhǐ)产品(pǐn)合(hé)计持有滨江集团9543万股，约占流通A股的(de)3.56％。

　　滨江画家刘一民作品值多少 刘一民是山东还是广东集团的受(shòu)青(qīng)睐，和(hé)其自身(shēn)的基本面表现(xiàn)存在一定(dìng)关系。2020年以来的近三年(nián)时间，房地产市场整(zhěng)体在(zài)走(zǒu)“下坡(pō)路”，但作为杭州本土房企的滨江集团(tuán)仍是表现出较强画家刘一民作品值多少 刘一民是山东还是广东的韧(rèn)劲(jìn)，2020年以来，滨江集(jí)团在(zài)业绩表(biǎo)现、销(xiāo)售规(guī)模、新增土储(chǔ)、股(gǔ)价表现等多维度(dù)都表现了(le)较强(qiáng)的增(zēng)长势头(tóu)。

　　业绩(jì)方面，2020年(nián)～2022年(nián)期间，滨(bīn)江集(jí)团扣非归(guī)母(mǔ)净利(lì)润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发布的2023年(nián)一季报(bào)，今年一季度，滨江集团更是实现(xiàn)了扣非归(guī)母净(jìng)利(lì)润(rùn)5.41亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)134.07％。

　　在(zài)房地产(chǎn)“青铜时(shí)代”仍能保(bǎo)持(chí)自身业(yè)绩(jì)的持续增长，和滨江(jiāng)集团扎根杭州的战(zhàn)略布局(jú)关(guān)系密切。根(gēn)据2022年年报，滨江集团(tuán)有近七成(chéng)营收来自杭(háng)州(zhōu)地(dì)区，而在2021年，杭州(zhōu)地(dì)区(qū)的营收比重(zhòng)只占到近六成。近三年持续稳居杭州房企销售排名(míng)第一。

　　与(yǔ)此同(tóng)时，滨江集团在杭州的土储补充同(tóng)样较为积极(jí)，根据诸葛(gé)找房、住在杭州网数(shù)据显示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿地(dì)金(jīn)额依次为(wèi)404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳(wěn)居杭州的本土第一。

　　而滨(bīn)江集团在杭州(zhōu)的较突出表现，也让(ràng)滨江集团的(de)房企排(pái)名(míng)迅速提升。到2023年(nián)，滨江(jiāng)集团的房企排名(míng)已冲(chōng)进前十，根据中指数据，2023年前(qián)4月，滨江集团实(shí)现(xiàn)销售额607.3亿(yì)元，位列房企第(dì)九位。

　　值得注意的是(shì)，2020年至今，滨江集团股价翻(fān)了超一倍(bèi)以(yǐ)上，而近期，滨江(jiāng)集团更是迎来多家机构的集(jí)中调研(yán)。滨江(jiāng)集(jí)团发布公告表(biǎo)示，公司(sī)于5月10日接(jiē)受了信达证券(quàn)、金(jīn)鹰(yīng)基金、建信养老、新华养老(lǎo)等18家机构调研。

　　产(chǎn)业链布局重点移(yí)至(zhì)存量赛(sài)道(dào)

　　机构(gòu)在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房(fáng)地产开发只是(shì)房地产产业链上(shàng)的中游环(huán)节，其上游(yóu)主要为钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤(xiān)等材(cái)料供(gōng)应商(shāng)，而(ér)下游应用行业主要(yào)包括中介服务、家(jiā)用电器、物(wù)业管理、家居用品。综合《红周刊》的(de)采访，房地(dì)产开发(fā)环节与上游材料(liào)端(duān)息息(xī)相关，新(xīn)盘开工不(bù)足(zú)导(dǎo)致上游不被看好，机构寻觅个(gè)股阿尔法的(de)思路渐(jiàn)渐移至(zhì)下游。“中国房地产(chǎn)行业(yè)在进入存量房时代，所(suǒ)以对地产产业链，尤其是偏消(xiāo)费属性的家装家(jiā)居领域，我们相对(duì)看好(hǎo)，因为居(jū)民保有(yǒu)的住房规模越来越大，随着(zhe)时间的增加，内(nèi)装更(gèng)新的(de)需(xū)求(qiú)也会越来越多。美(měi)国过(guò)去(qù)的(de)数据充分说明了这一(yī)点(diǎn)，在新房销售见顶之(zhī)后，家具(jù)消费的增长却一直都(dōu)很好。对于(yú)地(dì)产产(chǎn)业链，我们相对看好(hǎo)和内装相(xiāng)关的(de)行业(yè)，例如消费建材、家居装饰等(děng)。”万(wàn)家(jiā)基金人士表示。

　　而根据《红周刊(kān)》对下(xià)游细分中相关赛道龙头(tóu)年内表现(xiàn)的(de)统计，目前暂居前两位的都是来自(zì)家纺赛道的公司，它(tā)们分别是富安娜和水(shuǐ)星家(jiā)纺，特别是前者在月线连收(shōu)七(qī)根(gēn)阳线的基础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富(fù)安娜主要(yào)从(cóng)事纺织家居、睡眠家居、生活类产品的研发、设计、生产及销售，旗下(xià)拥(yōng)有原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌(pái)。第一季度报告显示(shì)，报(bào)告期(qī)内，富(fù)安(ān)娜实现营业收入约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不(bù)过(guò)实(shí)现归属于上市(shì)公司股东的净(jìng)利润约1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市(shì)公(gōng)司一(yī)季(jì)报(bào)的十大流通股股东来看(kàn)，能(néng)够发现该(gāi)股早已(yǐ)成为基金重仓股的(de)天下(xià)，彼(bǐ)时包括公募的中欧价值发(fā)现(xiàn)、中(zhōng)欧潜(qián)力价(jià)值、工(gōng)银瑞信灵(líng)动价值、宝(bǎo)盈(yíng)新价(jià)值(zhí)和(hé)私(sī)募的明河2016，都在其中出(chū)现，占据了半壁江山(shān)。需要强调的是，中欧的两只基(jī)金都(dōu)是(shì)价值派基(jī)金(jīn)经理曹名长在管的(de)产品，首季其同(tóng)时重仓的(de)房地产产业链股票还有(yǒu)金地集团和大亚圣象(xiàng)。

　　对(duì)比而言，前几年曾(céng)经风(fēng)光一时的(de)家居板块也(yě)因疫(yì)情、消(xiāo)费复苏进(jìn)程(chéng)缓慢(màn)等多因素一度沉(chén)寂，不(bù)过(guò)好在(zài)困境反(fǎn)转露(lù)出曙光(guāng)，家居板块中年(nián)内表现最(zuì)好的是(shì)志邦家居。同一时间段，该股年内上涨已经超(chāo)过23％，从业绩来看，无论(lùn)是(shì)营收还是归母净利润，公司都(dōu)实现了同比双升。

　　从公司的(de)十大流通股股东(dōng)来看，《红周刊》发(fā)现广(guǎng)发(fā)基金经(jīng)理罗洋慧眼独具，一季报(bào)中他(tā)管理的广发策(cè)略优选(xuǎn)和广发(fā)安宏回报均增加了持股，而这两只产品也成(chéng)为(wèi)志邦家居十大流通股股东(dōng)中(zhōng)仅(jǐn)有的两只公(gōng)募。有意思的(de)是，他似乎对于定(dìng)制家(jiā)居类标的(de)情有独钟(zhōng)，在另一家赛道公(gōng)司(sī)金牌(pái)橱(chú)柜中，他管理的全部三(sān)只产(chǎn)品均登榜十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)，其也成为他的独门重仓股。

　　除去(qù)家居家纺外(wài)，下游的物业股也越(yuè)来越被机构所青(qīng)睐(lài)，不过这类标(biāo)的大多在香港上市(shì)，如(rú)何选择成为难题。对此(cǐ)，前述上海公募(mù)基金(jīn)经理举例分析：“物业服(fú)务(wù)不是一个高毛利的行(xíng)业(yè)，挣钱很辛苦(kǔ)，我选公司(sī)还是希望挣(zhēng)的是市场化应该挣的钱，以我曾经买的(de)绿城(chéng)服务为例，它在中高(gāo)端(duān)楼盘占比(bǐ)是比较高的，每年到期(qī)的合同(tóng)里提价成功率在30％～40％。它能做到(dào)滚动的大部分项目(mù)到(dào)期之后(hòu)，经过两(liǎng)三轮合同周期还能做到(dào)产品提价。”

　　“行(xíng)业里真正(zhèng)能(néng)做(zuò)到产品提价的公司很少，因为物业公(gōng)司很容(róng)易(yì)一开(kāi)始是(shì)挣钱的，后面因(yīn)为(wèi)保安这些固定(dìng)人员(yuán)成本(běn)的(de)年度增长，不过服务没有特别好(hǎo)，客户没有(yǒu)那么(me)满意(yì)，能做到提(tí)价难度是非常大的。但是该(gāi)公司能在业内做到(dào)到(dào)期之后提(tí)价率(lǜ)比较高，这跟它的定位(wèi)和比较好的(de)服务是有(yǒu)关系(xì)的。”他进一步强(qiáng)调(diào)。

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