文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)工(gōng)作(zuò)会(huì)议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川(chuān)、广(guǎng)东等(děng)地明(míng)确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地(dì)产从大开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律办事(shì)，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房(fáng)地产(chǎn)软着陆和(hé)长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过(guò)这道(dào)关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预(yù)售制对购房者(zhě)非(fēi)常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等(děng)待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的(de)风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房(fáng)预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般(bān)有严格的(de)监管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银(yín)行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进度在完(wán)全交房前进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预售制度是需(xū)要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预(yù)售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解(jiě)这个难题(tí)，让房地产回归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业(yè)的(de)本质是向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个(gè)角度，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实(shí)现(xiàn)老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发(fā)展的重大措(cuò)施。在当前(qián)的情况下(xià)，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期(qī)三好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与财税改革(gé)方案研(yán)究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的(de)市民数量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的(de)房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造(zào)商的(de)资(zī)金问题，降低(dī)投(tóu)资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的(de)一(yī)大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了(le)对于预售楼花制度(dù)的监管，即要(yào)求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了(le)防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，中国香港要求律师行(xíng)在银行(xíng)开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求大和(hé)供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的(de)进程(chéng)大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础等(děng)城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也(yě)出(chū)现了(le)分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房(fáng)地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于(yú)进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通(tōng)知》文(wén)件，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分配货币(bì)化、住房供给(gěi)商品化、社会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计(jì)划(huà)经济下的福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房(fáng)地(dì)产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金和开发时(shí)间周期(qī)长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商以预(yù)售款撬动下(xià)一个项目(mù)的(de)开(kāi)发，形成滚动开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房(fáng)改货币(bì)化(huà)，中(zhōng)国(guó)人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房屋预(yù)先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的(de)形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款有所不同。对(duì)中国内(nèi)地的开发商而(ér)言，预售(shòu)制(zhì)商品(pǐn)房也(yě)开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过(guò)去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地(dì)产企业从无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成为拉(lā)动(dòng)中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的(de)投资占全社会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余(yú)额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业务(wù)，占比超过三分(fēn)之一(yī)。从房地产融资存量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积(jī)违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们(men)的(de)《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)无菌蛋是什么，无菌蛋是什么蛋元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿(yì)美元(yuán)。从住(zhù)房市(shì)值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债房市(shì)值的比例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国(guó)资本市(shì)场(chǎng)发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的(de)负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待(dài)期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据(jù)购房合同向开发商主张权力(lì)，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款合(hé)同(tóng)按(àn)时向银行(xíng)进行(xíng)贷(dài)款偿(cháng)还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企过(guò)度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列(liè)风险，进行影响自身信用(yòng)和(hé)购房者(zhě)对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷(dài)款的(de)发放方(fāng)，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波(bō)动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的(de)预(yù)售合同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或(huò)短期不(bù)能(néng)还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售(shòu)监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就(jiù)是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确(què)规定了(le)开(kāi)发(fā)企业(yè)预(yù)售商品房所得款项应当用于(yú)有关的(de)工程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没(méi)有统(tǒng)一(yī)的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各(gè)地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎ无菌蛋是什么，无菌蛋是什么蛋n)资(zī)金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按(àn)照项目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点(diǎn)资(zī)金。而事实是(shì)，不(bù)少购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资(zī)金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在(zài)过去(qù)房(fáng)地(dì)产(chǎn)大开(kāi)发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户(hù)资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获(huò)得监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提(tí)供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府或(huò)第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开(kāi)发(fā)商为(wèi)购(gòu)房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托账户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷(dài)款，由(yóu)于开发(fā)商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需(xū)取得由政府相关(guān)部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得(dé)到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或购房(fáng)者可(kě)购(gòu)买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方(fāng)面，德(dé)国开(kāi)发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获批(pī)后即可预(yù)售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)公(gōng)证费和土地交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规定(dìng)最(zuì)低(dī)首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完(wán)工(gōng)，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在(zài)支付(fù)房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计(jì)了两种保险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证(zhèng)开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英(yīng)国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的(de)房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环(huán)节内容确认无误后(hòu)签订(dìng)首付(fù)交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出(chū)现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月(yuè)分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过(guò)房产公(gōng)证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付(fù)后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资(zī)金(jīn)也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府(fǔ)1952年(nián)出(chū)台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯一一部(bù)规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机(jī)构或指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支(zhī)付的(de)购房款也(yě)受该措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但(dàn)交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房(fáng)者(zhě)违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一(yī)般(bān)为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工(gōng)程进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门(mén)的项目资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提(tí)取须与房屋(wū)建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地产到了政策(cè)出(chū)手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一(yī)方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运转的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全(quán)。签订合同(tóng)环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房者的权(quán)益(yì)。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关(guān)部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环(huán)节(jié)，建立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发(fā)进入存量时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。

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