OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前(qián)几日的下(xià)跌(diē)走势，午后(hòu)跌幅(fú)一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权(quán)益人将继(jì)续密切关注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的(de)原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期已同步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东(dōng)新(xīn)区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近(jìn)期市(shì)场波(bō)动较大(dà)，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其(qí)内外价值(zhí)，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库(kù)科(kē)技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后(hòu)二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT最近几个交易(yì)日二(èr)级市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来(lái)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上(shàng)看，目前上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度下(xià)跌，8只产业(yè)园区基础设施(shī)REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季(jì)报(bào)中已经披露(lù)张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目出租率有所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事(shì)件，因此(cǐ)导致二(èr)级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过(guò)，在上述人(rén)士(shì)看(kàn)来，尽管出于风险规(guī)避的原因，最(zuì)近几个交(jiāo)易日场内资金有所(suǒ)流出(chū)，但(dàn)是，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着(zhe)二级市场价格下(xià)跌(diē)，风险也得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等(děng)多(duō)重(zhòng)因素(sù)影(yǐng)响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格是(shì)不(bù)是已经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人(rén)士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较(jiào)大，其实(shí)有些隐(yǐn)含收益(yì)率(lǜ)高的产品具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随(suí)着经(jīng)济复苏的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的(de)投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私(sī)募(mù)基金执行董事高如(rú)星对此(cǐ)表示，若(ruò)张江(jiāng)园区最终能顺利(lì)解决(jué)招商，平稳过度对(duì)经营(yíng)现金(jīn)流没有造成大的影响，“事(shì)件性利空下调至得(dé)这么急、这么深，加(jiā)上前期(qī)本身(shēn)园(yuán)区类资产就回调不少了(le)，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终(zhōng)还是落(luò)到租(zū)金收(shōu)入(rù)受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设(shè)施资产张润大厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人(rén)将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园项目出租(zū)率下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二(èr)级市场价格出莫言的诺贝尔奖金是多少，莫言诺贝尔奖拿到多少钱(chū)现(xiàn)回落(luò)。在(zài)随(suí)后召(zhào)开的(de)业绩说明会(huì)中管理人就相关事项进行(xíng)了解(jiě)释说(shuō)明(míng)，市(shì)场(chǎng)信心得到了一(yī)定提振(zhèn)，二(èr)级市(shì)场价格表现也趋(qū)于平稳。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下(xià)的扩(kuò)募(mù)说(shuō)明会上，运营(yíng)团队表示了(le)对(duì)张江光(guāng)大园项目(mù)的信心，预(yù)计签署意向书和合同(tóng)谈判中的储(chǔ)备租户正(zhèng)常转化后(hòu)，项(xiàng)目(mù)出租(zū)率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述(shù)公(gōng)告引起了市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原始权(quán)益(yì)人相(xiāng)关负(fù)责人(rén)坦言，事(shì)发突然确实始料未及莫言的诺贝尔奖金是多少，莫言诺贝尔奖拿到多少钱，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第(dì)一时(shí)间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核(hé)实工作，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张润大(dà)厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募(mù)项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备(bèi)租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息(xī)技术(shù)等产业(yè)客户，租赁意(yì)向面积超过了2万(wàn)方。从意向储(chǔ)备转化为实(shí)际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着(zhe)手通过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了三个月履(lǚ)约保(bǎo)证(zhèng)金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对(duì)市场负责(zé)的(de)态度(dù)，我们肯定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积(jī)在短期内完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度末(mò)也(yě)有将近(jìn)30％的(de)空置率，原始(shǐ)权益人有那么多(duō)储备(bèi)租户，之前(qián)的空置(zhì)率(lǜ)为何未能得(dé)到(dào)解决。

　　对(duì)此相关(guān)负责人(rén)解释，张(zhāng)江光大园一直(zhí)以来都坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租和换租都属于(yú)正常(cháng)情况，而这(zhè)次(cì)项目的大租(zū)户退租正好发(fā)生(shēng)在市场活(huó)跃(yuè)度的短期低点，目(mù)前(qián)市场情况(kuàng)已有所好转。在看到出租(zū)率下滑情况没有得到及时(shí)修复后(hòu)，张江这边也作了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和(hé)张江光(guāng)大园项(xiàng)目在给租(zū)户的分隔(gé)空间、交付标(biāo)准、租金水平(píng)等方面也有一些差异化，张润大(dà)厦多是两千多平的(de)大平层，楼(lóu)的成新(xīn)度(dù)高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园(yuán)单层(céng)以(yǐ)一(yī)千平的面积为主，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户(hù)自(zì)身(shēn)也会有(yǒu)诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成(chéng)以后，新老资(zī)产的管理人都变成(chéng)了(le)一家，后续我们在(zài)资源共享和联合营(yíng)销方面能更加充分发(fā)挥协同效应，相(xiāng)信(xìn)可以做得更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于(yú)张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集(jí)团和(hé)张江(jiāng)高科目前在管资产约五(wǔ)百(bǎi)万(wàn)方(fāng)，还(hái)有一些(xiē)其他(tā)在开(kāi)发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和(hé)它未来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容(róng)的第一(yī)步(bù)，也是至(zhì)关重要的一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们(men)可能面临了一些突发情况需要(yào)解(jiě)决，但(dàn)是(shì)这(zhè)和我们在(zài)张江科学(xué)城(chéng)这三十年建(jiàn)设(shè)发(fā)展过程中(zhōng)所(suǒ)经(jīng)历(lì)的相(xiāng)比，只能算(suàn)是(shì)一(yī)个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可(kě)能化解当(dāng)前突(tū)发事件的所有负面(miàn)影响，维持预期和市场的(de)信(xìn)心。”

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