近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价(jià)值，通(tōng)过观测经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和本金的(de)归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资(zī)产类(lèi)型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配(pèi)情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比(bǐ)例(lì)的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持(chí)有期分红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额(é)交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产(chǎn)的(de)经营现金流，投资(zī)人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的(de)重要参考(苏州区号是多少kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二(èr)级市场价(jià)格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金份额(é)持(chí)有人实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期(qī)投资(zī)者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公(gōng)开募集(jí)基础设(shè)施(shī)证(zh苏州区号是多少èng)券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形(xíng)式分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等(děng)同于债券(quàn)的固定利息(xī)回(huí)报(bào)，而(ér)是由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置(zhì)价(jià)值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不(bù)达(dá)预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在(zài)基金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时(shí)需(xū)结合持有产品的(de)特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动对整体收(shōu)益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相关(guān)人(rén)士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提是本金(jīn)之上的增值部(bù)分不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准(zhǔn)确(què)，分派(pài)的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益(yì)主要(yào)包括每年的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，两者的(de)比率也是(shì)变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收(shōu)益。普(pǔ)通投资(zī)者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来(lái)看，各(gè)类(lèi)公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产(chǎn)属性不同而(ér)形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额的分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率(lǜ苏州区号是多少)相对较低(dī)，也有足(zú)够年(nián)限收回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份(fèn)额单价(jià)随(suí)着分(fēn)派进度逐年下(xià)降是(shì)正常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目(mù)的(de)土地或建筑的(de)剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可(kě)以观(guān)测经营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察(chá)和评(píng)估(gū)项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是(shì)年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存(cún)在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生的(de)现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的(de)资产配置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资(zī)产(chǎn)可(kě)以更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的(de)高低，对产权类的资产更(gèng)多(duō)关(guān)注分(fēn)派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人(rén)综合(hé)实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公募基金管理人实(shí)力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规(guī)模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的(de)招募(mù)说明书均(jūn)会载(zài)明(míng)REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的(de)可供分(fēn)配金额(é)预(yù)测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募(mù)集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人也称。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 苏州区号是多少