万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于(yú)北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台前。哈巴狗是什么意思，哈基米是什么意思>

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再(zài)次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务(wù)人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不(bù)将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件(jiàn)背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达(dá)在京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权转让项目的处置(zhì)主体是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公(gōng)司北(běi)京(jīng)市分公司（下(xià)称(chēng)中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公(哈巴狗是什么意思，哈基米是什么意思gōng)司（下(xià)称赫华(huá)恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)是(shì)共同(tóng)债务人。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属实(shí)，说(shuō)明这些房(fáng)子实际上都是卖出(chū)去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页(yè)面上又注明这75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的(de)状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了(le)上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基(jī)本都(dōu)是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业大佬也是万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款并实(shí)际(jì)占有，那么(me)，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不良债权(quán)回(huí)本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事(shì)执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人(rén)民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可(kě)以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除(chú)查封(fēng)，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承担违(wéi)约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民(mín)法院(yuàn)关(guān)于商(shāng)品房消(xiāo)费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目(mù)的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求权优先于(yú)建(jiàn)设工(gōng)程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他(tā)债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款(kuǎn)的商品房消费者，在(zài哈巴狗是什么意思，哈基米是什么意思)一(yī)审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前(qián)已(yǐ)实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押(yā)的(de)这75套(tào)房(fáng)子，还会被(bèi)业(yè)主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限(xiàn)责(zé)任公司成为(wèi)了唯一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商，相较其(qí)他房企，中赫集(jí)团既没有很(hěn)大规模(mó)，也(yě)没(méi)有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团进入北京(jīng)的第一个(gè)豪(háo)宅(zhái)项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的(de)天(tiān)价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下(xià)了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的(de)“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是(shì)每(měi)棵成(chéng)本超6万的(de)成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口(kǒu)溜(liū)中(zhōng)，就可(kě)看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时(shí)有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了(le)不少(shǎo)知名(míng)人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的(de)“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”却(què)多(duō)次成为被执行人，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文(wén)书确定义(yì)务(wù)，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团如今沦落到这个地步(bù)，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出背后的(de)中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周金(jīn)辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在(zài)于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开(kāi)始了(le)多元(yuán)化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试过多(duō)元(yuán)化业务，先后(hòu)进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安的新东家(jiā)。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆(lù)续质(zhì)押，据企查查(chá)显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包(bāo)括海金商业(yè)保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没(méi)有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国(guó)安和中(zhōng)赫的经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的(de)高(gāo)达(dá)11亿，北(běi)京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被执行人(rén)，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸(xìng)免(miǎn)于难(nán)。不过(guò)在实控(kòng)人(rén)都成(chéng)为老(lǎo)赖的(de)情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何能独善其身？

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