5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地(dì)产的配(pèi)置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公司市(shì)值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季(jì)报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)排名最(zuì)高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报(bào)，变化之(zhī)处首先在(zài)于(yú)几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构(gòu)持(chí)仓上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经(jīng)进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射(shè)到(dào)二(èr)级市场投(tóu)资上，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几(jǐ)类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也(yě)出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了(le)更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销售面(miàn)积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款(kuǎn)数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还(hái)需要有一定的(de)政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无(wú)论(lùn)从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收(shōu)入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了(le)，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就(jiù)是(shì)强(qiáng)竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体机构的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月(yuè)以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排(pái)名(míng)第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基(jī)本面(miàn)来(lái)看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的(de)首季十大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季(jì)度的(de)收(shōu)入利润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫(yì)情时(shí)代出(chū)租(zū)率(lǜ)复苏(sū)至近(jìn)年来(lái)最高，另一(yī)方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季(jì)度十大(dà)流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地(dì)产公司外(wài)，荣(róng)安(ān)地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一(yī)季(jì)报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具(jù)体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的净负(fù)债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的(de)融资成(chéng)本不(bù)断(duàn)下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售(shòu)，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房(fáng)企(qǐ)的(de)销(xiāo)售额增速为9中国四大佛山是哪些 四大佛山在哪几个省％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前(qián)中特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机会(huì)。中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)指(zhǐ)出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的(de)开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民(中国四大佛山是哪些 四大佛山在哪几个省mín)营地产公司(sī)也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行业出(chū)清的过(guò)程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于(yú)民(mín)企(qǐ)来说估值的(de)修复更明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且(qiě)可(kě)预(yù)期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等(děng)国资(zī)背景龙头(tóu)前(qián)途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去(qù)持续(xù)观察(chá)国企央(yāng)企在三个方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是(shì)销售份(fèn)额持续提(tí)升，再次是拿(ná)地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报梳(shū)理(lǐ)发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实(shí)现了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司(sī)也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明(míng)显改善的(de)房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤(yóu)其(qí)是(shì)在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的(de)驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极(jí)个别城市四月环比三(sān)月相对表现较好之外(wài)，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝大(dà)多(duō)数城市都出现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的(de)资(zī)金(jīn)面压力，可能会出(chū)现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做(zuò)得比同行好(hǎo)得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐(nài)心地(dì)去等待它(tā)的(de)基(jī)本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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