饱受争议的二手房交(jiāo)易(yì)中介费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监(jiān)管总局联合发布了关(guān)于(yú)规范房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)的意见。意见(jiàn)提(tí)及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存在(zài)利用房源客(kè)源优势收(shōu)取过高费(fèi)用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信(xìn)息等问题，加重交易当(dāng)事(shì)人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从(cóng)加强(qiáng)从业(yè)主体(tǐ)管理(lǐ)、明确(què)经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格(gé)实(shí)行明(míng)码标价等十(shí)方面，提出耳钉买925银好还是999好，925银适合养耳洞吗了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发(fā)展，一(yī)二(èr)线城市二手(shǒu)房(fáng)交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为(wèi)例，二(èr)手房占(zhàn)市场(chǎng)成(chéng)交比例(lì)超过80％，大量二(èr)手(shǒu)房成交(jiāo)依(yī)赖中介(jiè)居间成交，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐从开发商(shāng)过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研(yán)究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房对居民来说(shuō)属于金额不低的(de)大宗交易(yì)，由于二手房交易成本较高、交易周期(qī)较长，具有非常(cháng)强(qiáng)的专业性，居民往(wǎng)往通过中介来(lái)完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等问题(tí)，将(jiāng)非(fēi)必要(yào)的收费(fèi)夹带(dài)其中，如收取过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担保费等，对(duì)居民造(zào)成额(é)外的负担，而且这些(xiē)服(fú)务(wù)事(shì)项并未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对(duì)于(yú)二手(shǒu)房市(shì)场交(jiāo)易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关市场(chǎng)交易行为(wèi)及其主体(tǐ)进(jìn)行规范和(hé)秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调(diào)控的主题(tí)。“当下(xià)，推进这项工作(zuò)的意义更大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市(shì)场中，历(lì)来对房地产经纪服务行(xíng)业关(guān)注最多的(de)一个(gè)话题(tí)，便是房(fáng)地产经纪服务费的(de)问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主要(yào)监管的重点，将是对房地产经纪服务收(shōu)费及(jí)中介(jiè)交易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手房屋(wū)交易(yì)过程中，部分价值不菲的(de)房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不(bù)低(dī)的中(zhōng)介费。以北京某房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两(liǎng)部(bù)门(mén)在此次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构要(yào)合理降低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档定价(jià)。引导由交易双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据(jù)张大(dà)伟介(jiè)绍，目(mù)前房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费(fèi)标准的最早依(yī)据(jù)是1995年国家计委建(jiàn)设部下发(fā)的《关于(yú)房地产(chǎn)中介服务收(shōu)费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六(liù)条规定：房屋买卖(mài)代理(lǐ)收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执(zhí)行的(de)2014年(nián)更新后的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根据(jù)这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收费标准基(jī)础上适当上(shàng)浮，上浮(fú)幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地(dì)产中介服务(wù)等57个(gè)政府定价，房地产经纪服务收费多少由(yóu)各中介机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际(jì)收取(qǔ)费用过程中(zhōng)，相关监管部(bù)门(mén)当前并未明(míng)确具(jù)体的中介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过(guò)程(chéng)中对收费标准进(jìn)行(xíng)明码标价(jià)即可。而房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构(gòu)在具(jù)体收取过程(chéng)中，会(huì)结合房屋价值及工(gōng)资标(biāo)准，综合(hé)计(jì)算出合适(shì)的(de)中介费(fèi)率。”张大(dà)伟补充道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在(zài)此次(cì)意见中提及(jí)，房地产经纪机(jī)构应当在(zài)经营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠道(dào)，公(gōng)示服务项目、服务内容和(hé)收(shōu)费标准(zhǔn)，不得混合标价和(hé)捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)提供的基(jī)本服务和延伸服务(wù)，应当分别明确(què)服务(wù)项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交(jiāo)易当事人出(chū)具收费(fèi)清单(dān)，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当(dāng)事(shì)人签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均(jūn)水平(píng)的房地(dì)产经纪机构，住房和城乡建设部(bù)门(mén)将(jiāng)会同市场(chǎng)监管(guǎn)等部门采取约谈等(děng)综(zōng)合措(cuò)施进行(xíng)重点监管。市场(chǎng)监(jiān)管部门(mén)会同有关部门依法(fǎ)查(chá)处不按规(guī)定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为(wèi)。对房地(dì)产经纪机(jī)构相关违(wéi)法违规信息，市场(chǎng)监管部门(mén)要依法依(yī)规纳入国家企业信(xìn)用(yòng)信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中(zhōng)介(jiè)费有(yǒu)望大幅降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南区总(zǒng)裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总经理(lǐ)郑耳钉买925银好还是999好，925银适合养耳洞吗叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定价，合(hé)理降低住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过高的经纪(jì)机(jī)构，但对市场(chǎng)影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各(gè)家收费普遍(biàn)在合理范(fàn)围内，加上经(jīng)纪服务(wù)费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性文件(jiàn)而非规定，未来(lái)如何具体(tǐ)认(rèn)定其(qí)中的(de)细则，还需(xū)要看(kàn)各(gè)城市落(luò)地执行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从目前市(shì)场看，经纪服务(wù)领(lǐng)域的调整改善、规(guī)范化，有利(lì)于行业健康发展。同(tóng)时，由(yóu)于二手房(fáng)很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如(rú)产权抵(dǐ)押、不同税费(fèi)等都可能对交易产生影(yǐng)响，这(zhè)对房地产经纪服务行业的专业性提出(chū)更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟(lín)指出(chū)，在二手房买卖(mài)过程中，原本应该由上(shàng)下家各支付一半的中介费，但在一些热点城市的(de)二手房交(jiāo)易过程(chéng)中，往往会有这(zhè)样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承担(dān)。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家(jiā)，市场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房(fáng)产中介公(gōng)司将其视为(wèi)向购房者单(dān)边收(shōu)费的行(xíng)为。部分中(zhōng)介公司(sī)可能会利用其支配地(dì)位(wèi)，在原(yuán)先经纪服务收(shōu)费的(de)基础上(shàng)，再次向房(fáng)东收取(qǔ)费用，而(ér)这(zhè)部分费用(yòng)，房东(dōng)往(wǎng)往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者(zhě)，这(zhè)实际上相当于(yú)变相(xiāng)推(tuī)高了房价。两(liǎng)部(bù)门提(tí)出严(yán)禁(jìn)操纵经纪服务(wù)收费，不(bù)仅有(yǒu)利(lì)于提高交易中操作的(de)透明度，也有利于房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑(qí)麟(lín)称。

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