文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已(yǐ)有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的(de)别(bié)建了(le)，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入(rù)高质(zhì)量发(fā)展阶段的(de)必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户(hù)比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天(tiān)经地(dì)义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制(zhì)四大关(guān)键是推动(dòng)城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)和长期平(píng)稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨(kuà)过(guò)这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对(duì)购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等(děng)系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么(me)情况？简单科普一下(xià)：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品房预(yù)售制度。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中国一(yī)样在(zài)支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严(yán)格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付以及违约(yuē)处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需(xū)要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地(dì)产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个(gè)难题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善，是(shì)以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在(zài)国(guó)务院发(fā)展研究(jiū)中心参(cān)与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险1dm等于多少cm 1dm等于多少m(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金第三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的(de)需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独(dú)到(dào)的见(jiàn)解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了(le)分(fēn)层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似(shì)租金的分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的(de)一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了核心的(de)住(zhù)房供不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预(yù)售前，确(què)保地(dì)价款已经全部(bù)支付，还(hái)要证明(míng)自(zì)身有资金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金(jīn)需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师(shī)的(de)核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明(míng)化(huà)机制(zhì)，且(qiě)银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风险方，后续需(xū)自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住(zhù)房需求大和(hé)供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发(fā)展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化(huà)配(pèi)套问(wèn)题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也出现了(le)分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问题，因此福(fú)利分房(fáng)制度不再适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地(dì)产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无偿实物(wù)分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配(pèi)货币化(huà)、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的福利(lì)分房(fáng)转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺(quē)少资金和开发时间周期(qī)长的两大难(nán)题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多(duō)方迅速(sù)出(chū)台(tái)相关(guān)的信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用推动了房(fáng)地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契(qì)合中(zhōng)国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了(le)缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在(zài)建(jiàn)设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别(bié)于中国(guó)香港，在(zài)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)流程为：房(fáng)地(dì)产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案(àn)登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地的(de)开(kāi)发商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对(duì)中国(guó)内地房(fáng)地产市场的(de)稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要作(zuò)用，不(bù)仅(jǐn)解(jiě)决了房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)快速(sù)发展阶(jiē)段的(de)资金需(xū)求，也(yě)提(tí)高了居民居住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅(zhái)小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大(dà)进步，数十年时间走完(wán)发达(dá)国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经(jīng)济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上下(xià)游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占全(quán)社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资(zī)占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通(tōng)道业(yè)务(wù)，占比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直(zhí)接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在，当(dāng)前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层(céng)面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和(hé)银(yín)行的(de)按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合(hé)同向(xiàng)开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经(jīng)营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还(hái)款能力(lì)或(huò)短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预(yù)售(shòu)商品房所(suǒ)得(dé)款项(xiàng)应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没(méi)有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计(jì)算重点资金。而事(shì)实是(shì)，不(bù)少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款。那么(me)，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过(guò)去房地产大(dà)开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需(xū)。通过(guò)这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式(shì)，但一定(dìng)程度上把风险甩给(gěi)了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房(fáng)者预付资(zī)金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付(fù)款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付(fù)款一般以(yǐ)定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度(dù)分(fēn)期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延(yán)期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期房(fáng)由(yóu)政府(fǔ)或第三(sān)方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公证行(xíng)或(huò)产权保险公司(sī)的(de)信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担(dān)任(rèn)何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，房款按建造(zào)工(gōng)期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工(gōng)期(qī)放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可(kě)购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进(1dm等于多少cm 1dm等于多少mjìn)行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同(tóng)后(hòu)定金(jīn)退还。如由于任何(hé)原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)公(gōng)证费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可(kě)分(fēn)为公(gōng)证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者(zhě)一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设计(jì)了(le)两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋(wū)出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发(fā)商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负(fù)责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一(yī)名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按(àn)工程进度付款的(de)方式(shì)，但是(shì)交房前(qián)付款比例相对(duì)较低，一般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交(jiāo)房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资(zī)金监管极为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付(fù)相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在进入(rù)开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加(jiā)法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律要(yào)求开发(fā)商必须(xū)完成定金(jīn)保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的(de)保证或保险，并将相应的(de)保证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支付(fù)的(de)购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目(mù)资金账户(hù)，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支(zhī)付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的(de)选购(gòu)权(quán)合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程做了(le)统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合(hé)同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷(dài)款也(yě)依照工程进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的(de)增加(jiā)而(ér)增加，未放(fàng)款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的(de)订金与付(fù)款会存入银行专门的(de)项目资金账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的(de)房(fáng)屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和(hé)改善型(xíng)需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一(yī)方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业，加大支持(chí)力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立(lì)按(àn)工程进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立(lì)于开发商(shāng)、银(yín)行的(de)第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋(wū)质量问(wèn)题全(quán)权(quán)负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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