“现在的房2023年中国贫困地区有哪些，中国贫困地区有哪些县地产很难再出现像过去十(shí)年的系统性行情(qíng)。”思睿集团合(hé)伙人、首席经(jīng)济学家洪灏向(xiàng)《红周刊》表示，房(fáng)地产(chǎn)行业分化(huà)的(de)愈加明显(xiǎn)，让机构和投资(zī)者的(de)关注度从板块向单(dān)个标的转移。上(shàng)海利檀投(tóu)资董(dǒng)事(shì)长陈(chén)昊扬向《红周刊》指(zhǐ)出，从行业来看，无论是业(yè)绩，还(hái)是估(gū)值，房地产都已经双杀(shā)到了最底部(bù)，而(ér)且是反复地杀到了底部，再往下的(de)空间已(yǐ)经不大了。

　　三道红线等指标

　　成(chéng)挖掘个股阿尔法(fǎ)重要(yào)参考

　　那么如何寻找(zhǎo)房地产(chǎn)个股的阿尔(ěr)法(fǎ)呢？

　　洪灏(hào)提(tí)醒，在(zài)房地产赛道(dào)中进行选择，需要非常小心(xīn)，避(bì)免选(xuǎn)了半天，标的公司(sī)出现爆雷的情况(kuàng)。除(chú)此(cǐ)之外(wài)，洪灏指出，需要满足以下三个基准：有(yǒu)大(dà)的国资背景的、杠杆率较低的、此(cǐ)前没有(yǒu)踩过红线(xiàn)的。

　　他还表示，如果关注一下今年房地(dì)产的开发资金来源，可以(yǐ)发现(xiàn)，其实银行的信贷倾向是不太(tài)愿意给房(fáng)企贷(dài)款的，房企的主要资(zī)金来源来自新(xīn)盘的销售。但今年新房的(de)销售情(qíng)况相较一般。再关注(zhù)一(yī)下，哪些(xiē)房企能从(cóng)银(yín)行拿到钱，其(qí)实主要还是那些有国(guó)企背景的房(fáng)企(qǐ)，民营房企(qǐ)相对比较困难(nán)，所以整个行业出现(xiàn)了(le)一个很明(míng)显的分化，无(wú)论(lùn)是在销售，还是融资等各个(gè)方面都非常明(míng)显(xiǎn)。现在(zài)有国(guó)资背(bèi)景(jǐng)的房企在资本市场表现(xiàn)相对较好，但(dàn)没(méi)有国资背景的民营(yíng)房企股价大(dà)多表现很一(yī)般。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红周刊》表示，在(zài)房地产行业内(nèi)，我们的逻辑是，“寻找最后(hòu)的(de)赢(yíng)家”。而具体到(dào)如何挖掘，我们(men)会特(tè)别重视企业的(de)成本优势，更具体一点(diǎn)，就(jiù)是它的净借贷(dài)水(shuǐ)平(píng)（净负债率）是不是行业内(nèi)的最低水平；利润率是不是(shì)行业内最高的；融(róng)资成本(běn)是(shì)否是(shì)行(xíng)业(yè)内最低(dī)的；建安成本是否也是业内(nèi)最低的；这些都(dōu)是(shì)我(wǒ)们看重的一家房企(qǐ)的(de)综(zōng)合成本。

　　需要(yào)注意的是，能够(gòu)同时满足上述(shù)条件的房(fáng)企并不多。即便(biàn)是(shì)在(zài)国央企中，仍有部分房企出现了“三(sān)道红线(xiàn)”的“踩线”情况(kuàng)，且有逐渐恶(è)化的(de)趋势。以A股为例，《红(hóng)周刊》根据Wind数据(jù)整理(lǐ)发(fā)现，截至2022年(nián)末，天房发展、陆家嘴、格力地产(chǎn)、西(xī)藏城(chéng)投、中交(jiāo)地产、中(zhōng)国武夷等(děng)国央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除此之外(wài)，城(chéng)建发展、京投发(fā)展、光明地产、云南(nán)城投(tóu)、首开股份(fèn)、珠江(jiāng)股份、城投控股等国央企房企也(yě)踩了“三道红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进扩(kuò)张房企(qǐ)

　　需警惕其(qí)重蹈覆辙

　　不难(nán)看出(chū)，即(jí)便(biàn)是有着较稳健特色的国央企房企，其(qí)财务指标称得(dé)上完(wán)全健康的仍是少数。而(ér)更加值得注意(yì)的是，在2022年，不少国企，甚(shèn)至地方(fāng)国企(qǐ)开(kāi)始大举扩张。而这无疑(yí)又进一步考验着国(guó)央企的资金链情(qíng)况。

　　对房企(qǐ)而言，扩张速度的张弛有度尤为重要，节(jié)奏把(bǎ)握准确，有助于房企储备优质“弹药”；但过于乐(lè)观的预判未来(lái)市场(chǎng)，以及过(guò)于激进的(de)扩(kuò)张拿地节奏也有可(kě)能(néng)让(ràng)房企(qǐ)重蹈(dǎo)此前(qián)的(de)高杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其配置的(de)一家(jiā)房企进行举例，它从2018年(nián)开始到2021年(nián)，连续4年(nián)的(de)净借贷比例都维持在33％左右，完全没有增加杠(gāng)杆(gān)比例。而到2022年，这(zhè)家(jiā)房企明显感觉(jué)到机会来了，其开始在一线(xiàn)城市进行大(dà)举(jǔ)拿(ná)地，净负(fù)债率(lǜ)也由(yóu)此前(qián)的33％左右水准提高到45％左右，涨了接(jiē)近三分(fēn)之一。与此(cǐ)同时(shí)，该房(fáng)企新购(gòu)入地块也实现了快速(sù)的开盘利用率，预计今年会有更多的(de)楼盘入市(shì)。像(xiàng)这类企业就符合(hé)“最后的赢(yí2023年中国贫困地区有哪些，中国贫困地区有哪些县ng)家”的特点。一方面，在于它本(běn)身储备了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其(qí)中一半(bàn)在一线城市(shì)，另外(wài)一半也主要集(jí)中在强二线(xiàn)和二线城(chéng)市；另一方面，它的(de)扩张是有(yǒu)节(jié)制(zhì)地扩(kuò)张(zhāng)。

　　陈昊(hào)扬同(tóng)样提醒(xǐng)道(dào)，与之相反，有些房企的扩(kuò)张速度让人感觉(jué)又回到了(le)2016年、2017年(nián)，或者(zhě)说看到了2016年(nián)～2020年期间扩张的民营企业的(de)影子。虽然(rán)说，见(jiàn)到机(jī)会时要出手，但出手的章(zhāng)法仍要小心(xīn)，如果负债率扩张得太快，但(dàn)未来的(de)两(liǎng)年市场没有想象得那(nà)么好，可(kě)能会(huì)重蹈覆辙。

　　那么(me)如何来衡量一家房企的(de)扩张(zhāng)速度(dù)是否(fǒu)激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还是看房企的净负(fù)债(zhài)率水(shuǐ)平，在我看(kàn)来，这个比例(lì)如果超过(guò)60％，就是(shì)扩(kuò)张得过于(yú)快(kuài)速了。

　　不难看出，这一标准要比“三道红线”对房企的净(jìng)负债(zhài)率要求不得(dé)高于(yú)100％要更加严(yán)格。陈昊扬解(jiě)释(shì)，当前房地(dì)产行(xíng)业(yè)的复苏速度并没有(yǒu)那么快，所以要规避公司(sī)净负(fù)债(zhài)率提高(gāo)到一个比较危险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极(jí)的房企梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，中交地产、中(zhōng)国(guó)金茂、华发股份、越秀地(dì)产、绿(lǜ)城中国(guó)、保利发展等房企2022年(nián)净负债率都在60％之上。其中，中交地产净负债率持(chí)续居高不(bù)下，在2020年至2022年期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的(de)是，华润(rùn)置(zhì)地、中国海外发展、万科A、滨江集(jí)团、招商蛇(shé)口、龙湖集团等房企在践(jiàn)行较积极的拿(ná)地策略的同(tóng)时，也较(jiào)好地控制了公(gōng)司的扩张速度与净负(fù)债率水(shuǐ)平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等(děng)个别民营房企

　　或具备“最后赢(yíng)家”的黑马特质

　　陈(chén)昊(hào)扬指(zhǐ)出，实际上，他们是以同一(yī)筛选标准来看国央企与民营(yíng)房企，但在各维度(dù)的实(shí)际表现上，国央企确实会更(gèng)胜一(yī)筹。如国央企(qǐ)的融(róng)资(zī)成本(běn)更低，融(róng)资渠道也更(gèng)顺畅，能够做到想(xiǎng)融(róng)就融，这(zhè)样(yàng)，国央企(qǐ)自然而然就具有天然优势。

　　虽然对比民营房(fáng)企(qǐ)，机(jī)构更加看好国央企，但这也并不意味(wèi)着，民营企业中就(jiù)没有“黑马”的存(cún)在。

　　据(jù)《红周刊(kān)》梳理(lǐ)发现(xiàn)，仍有少数民(mín)营房企同(tóng)样受到(dào)机构(gòu)的青睐。比如，根(gēn)据(jù)2023年一季报，滨江集团的十大流通(tōng)股东中新进了“中(zhōng)国工商(shāng)银行股份(fèn)有限公司－景(jǐng)顺长城中国回报灵活配置混合型证券投资基(jī)金”“全国(guó)社保基金一一六组合”等(děng)。

　　除(chú)此(cǐ)之外(wài)，自2021年开始，百亿私(sī)募(mù)珠海阿巴马资产(chǎn)管理有限公司(sī)就(jiù)长期持有(yǒu)滨江集团。根据一季报，该资产公司的几只产品(pǐn)合(hé)计持有(yǒu)滨江集团9543万股，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受青睐(lài)，和其自身(shēn)的基本面表现存(cún)在一定关系。2020年以来的近三年时间，房(fáng)地产市场整体(tǐ)在(zài)走“下坡(pō)路”，但作为杭州本土房企的滨江集团(tuán)仍(réng)是表(biǎo)现出较(jiào)强的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨(bīn)江集团在(zài)业绩表现、销售规模、新增(zēng)土储、股价表现等多维度(dù)都表现了较强的增长势(shì)头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集团扣(kòu)非(fēi)归母(mǔ)净利润(rùn)依次为21.27亿(yì)元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今年(nián)一季度(dù)，滨江集团(tuán)更是实(shí)现(xiàn)了扣非(fēi)归母净利润5.41亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长134.07％。

　　在(zài)房地产“青(qīng)铜时代”仍能保持自身业绩的(de)持续增长，和滨(bīn)江集团扎(zhā)根杭州的战略布局关(guān)系(xì)密(mì)切。根据2022年年报，滨江集(jí)团有近七成营收来自杭州(zhōu)地区，而在2021年(nián)，杭(háng)州地区的营收比重只占(zhàn)到近六成。近(jìn)三(sān)年持续稳居(jū)杭州房企(qǐ)销(xiāo)售排(pái)名第一。

　　与此同时，滨江(jiāng)集团在杭(háng)州的土储补(bǔ)充同样较(jiào)为积(jī)极，根据(jù)诸葛找房、住在(zài)杭州网数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年(nián)在杭(háng)拿地金额依次(cì)为(wèi)404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持续稳居杭(háng)州(zhōu)的(de)本土第(dì)一。

　　而滨江集团在杭(háng)州的较突(tū)出表现(xiàn)，也让(ràng)滨江集(jí)团的(de)房企排(pái)名(míng)迅速提升(shēng)。到(dào)2023年(nián)，滨江(jiāng)集团的(de)房企排名已(yǐ)冲进(jìn)前十，根据中(zhōng)指数(shù)据，2023年前(qián)4月，滨江集团实现销售额607.3亿(yì)元，位列房企第(dì)九位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年至今，滨(bīn)江集团股价翻了超一(yī)倍以(yǐ)上，而近期，滨(bīn)江集团更是迎来多家机构的集(jí)中调研(yán)。滨江(jiāng)集团发(fā)布(bù)公告(gào)表(biǎo)示，公司于5月10日(rì)接(jiē)受了信达证券、金鹰基金(jīn)、建信养老、新(xīn)华养老等18家机构调研。

　　产业链布(bù)局重点移至(zhì)存量(liàng)赛道

　　机(jī)构在下(xià)游家纺、家居、物(wù)业觅α

　　实(shí)际(jì)上(shàng)房(fáng)地(dì)产开发(fā)只是(shì)房(fáng)地产产(chǎn)业链上的中游(yóu)环节，其(qí)上游主要为钢铁(tiě)、水泥、建材、玻纤等材料(liào)供应(yīng)商，而下游(yóu)应用行业主(zhǔ)要包括中介服务、家用电器(qì)、物业管(guǎn)理、家居用(yòng)品。综合《红周刊》的采访，房地产开(kāi)发环节与上游(yóu)材料端息(xī)息相关，新盘开工不足(zú)导致上(shàng)游不(bù)被看好，机构寻觅个(gè)股阿尔法的思(sī)路渐渐移至(zhì)下(xià)游。“中国房地(dì)产(chǎn)行业在进入存量房时代，所以对地产产业链(liàn)，尤其是(shì)偏消费属性(xìng)的家装家居领域，我们相(xiāng)对看(kàn)好，因为(wèi)居民保(bǎo)有的住房规模越来(lái)越大，随(suí)着时间(jiān)的增加，内(nèi)装更(gèng)新的需求也会越来(lái)越多。美国过(guò)去的数(shù)据充分说明(míng)了(le)这一点(diǎn)，在(zài)新(xīn)房销(xiāo)售见顶之(zhī)后(hòu)，家具消费的增长却一直都很好。对于地产产业(yè)链，我们(men)相对看好和内装相关的行业(yè)，例如消(xiāo)费建材、家居装饰等。”万家基(jī)金人(rén)士(shì)表示(shì)。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下游(yóu)细分中相关赛道(dào)龙头年内(nèi)表现的统计(jì)，目前暂居前两位的都是来(lái)自(zì)家纺赛道的公司，它们分别(bié)是富安娜(nà)和水星家纺，特别(bié)是前(qián)者在月线连收(shōu)七(qī)根阳线的基础上，年内迄今(jīn)涨幅已经逼近30％。

　　以前者(zhě)为(wèi)例，富(fù)安娜主要(yào)从(cóng)事纺织家居、睡眠家(jiā)居、生活类产品的研发(fā)、设计、生(shēng)产及销售，旗下拥有原(yuán)创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇(qí)智”自有品牌。第一(yī)季度报告显示，报告期内，富(fù)安娜(nà)实现(xiàn)营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不(bù)过实(shí)现归(guī)属于上市公司股东的(de)净(jìng)利润(rùn)约(yuē)1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市(shì)公司一季报的(de)十大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)，能够发现该(gāi)股(gǔ)早已(yǐ)成(chéng)为基金重仓股的天下(xià)，彼时包括公募的中(zhōng)欧价(jià)值发现、中欧潜力价值、工银瑞信灵(líng)动价值(zhí)、宝盈新价值(zhí)和私募的明河(hé)2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需要强调(diào)的是(shì)，中欧的(de)两只基金都是价(jià)值(zhí)派(pài)基金经理曹名长(zhǎng)在管(guǎn)的产品(pǐn)，首季其(qí)同时重仓的房(fáng)地产(chǎn)产业链股票还有金地集团(tuán)和大亚圣象2023年中国贫困地区有哪些，中国贫困地区有哪些县。

　　对比而言(yán)，前几(jǐ)年(nián)曾经(jīng)风光一时的(de)家居板块也(yě)因(yīn)疫情、消费复苏(sū)进程(chéng)缓慢等多因素一度沉寂，不过好在困境反转露出曙光，家居板块中年内(nèi)表现(xiàn)最好的是志邦(bāng)家居。同一时间段，该股年内上涨已经(jīng)超过23％，从业绩来看(kàn)，无论是营收还是归母(mǔ)净利润，公司都实现(xiàn)了(le)同比双(shuāng)升。

　　从公司(sī)的十大流通股(gǔ)股东来看，《红周刊》发(fā)现广发基金经理罗(luó)洋(yáng)慧眼(yǎn)独(dú)具(jù)，一季报(bào)中(zhōng)他管理的广发策略优选和(hé)广发安(ān)宏回(huí)报均增加(jiā)了(le)持(chí)股，而这两只产品也(yě)成为志邦家居十(shí)大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东中仅有的两只(zhǐ)公募。有意思(sī)的是，他似乎(hū)对(duì)于定(dìng)制家居类标(biāo)的情有(yǒu)独(dú)钟，在另一家(jiā)赛道公司金(jīn)牌橱柜(guì)中(zhōng)，他管理的全(quán)部(bù)三只(zhǐ)产品均登榜十大流通股股东(dōng)，其也(yě)成为他(tā)的独门重(zhòng)仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物业(yè)股也越(yuè)来(lái)越被机构所青(qīng)睐，不过这类标(biāo)的大多在香港上市，如何选(xuǎn)择成(chéng)为难题。对此(cǐ)，前述上海公募基金经理举例分析：“物业(yè)服务(wù)不是一个高毛利的行业(yè)，挣钱很辛苦，我选公司(sī)还是希望挣的是市场化应该挣的钱，以我曾经买的绿城(chéng)服务(wù)为例，它在(zài)中高(gāo)端楼盘(pán)占比是比较高的，每(měi)年到期的(de)合(hé)同里提价成功率在30％～40％。它(tā)能(néng)做到滚(gǔn)动的(de)大(dà)部(bù)分(fēn)项目到期之后，经过两三轮合(hé)同周期还能做到产品提价。”

　　“行业(yè)里(lǐ)真正能做到产(chǎn)品提价的(de)公司很少，因为(wèi)物业公(gōng)司很容易一开始(shǐ)是挣钱的，后(hòu)面(miàn)因为(wèi)保安这些固定人员成(chéng)本的年度增长，不(bù)过服务没有特别好，客户没(méi)有那么满(mǎn)意，能做到提价难(nán)度(dù)是非常大(dà)的(de)。但(dàn)是该公(gōng)司能在业内(nèi)做(zuò)到到期之后提价率(lǜ)比(bǐ)较高，这跟它的定位和比较好的服务是(shì)有关(guān)系的。”他进一(yī)步强调。

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