OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续(xù)此前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到(dào)哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关(guān)注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人也表示，近期已同步启(qǐ)动(dòng)了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募(mù)项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波(bō)动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价(jià)值，投资者应理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事(shì)件继续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最近几个(gè)交易日(rì)二(èr)级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目前上市(shì)的8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不(bù)同程(chéng)度(dù)下(xià)跌，8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租(zū)率有所下降(jiàng)，如(rú)今拟扩募(mù)的项目(mù)又遭遇突(tū)发事件，因此导致二(èr)级(jí)市场价格出(chū)现波动。”一位业内(nèi)人士(shì)分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于(yú)风险规避的原因，最近几个(gè)交易日场内资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示(shì)，目前(qián)随着二级(jí)市场价格(gé)下跌(diē)，风险也得(dé)到一定释放，但(dàn)是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪(xù)面等多(duō)重因(yīn)素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断价(jià)格(gé)是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今(jīn)年(nián)整体REITs市场表现低迷(mí)，不少(shǎo)产品年内二(èr)级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产(chǎn)品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产(chǎn)业园区、物流类等(děng)REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董(dǒng)事高(gāo)如星对(duì)此表示，若(ruò)张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对(duì)经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)没有造成(chéng)大(dà)的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么(me)深，加上(shàng)前(qián)期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库(kù)科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦的重要(yào)承租(zū)方之(zhī)一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库(kù)科技(jì)后(hòu)续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露(lù)的张江光大园项目(mù)出(chū)租率(lǜ)下降事项，一度二级市场(chǎng)价(jià)格出现回(huí)落(luò)。在(zài)随后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关(guān)事项进行了解释说明，市(shì)场信(xìn)心(xīn)得到了(le)一定提(tí)振(zhèn)，二级市场价格(gé)表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队(duì)表示了对(duì)张江光大园项目的信心，预(yù)计(jì)签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项(xiàng)目(mù)出租率将得到回(huí)升。没(méi)想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述(shù)公告引起(qǐ)了市场各(gè)方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原始权(quán)益人(rén)相关负(fù)责人坦言，事(shì)发突然确实始(shǐ)料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步启(qǐ)动了应急(jí)预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，据(jù)悉新区(qū)国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储(chǔ)备租(zū)户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前储备(bèi)租户还(hái)是(shì)比较丰富的(de)，覆盖了芯(xīn)片测试、人(rén)工(gōng)智能、航天产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手(shǒu)通过(guò)签(qiān)署租赁意(yì)向书来(lái)尽快锁定一(yī)些重要(yào)租户。虽(suī)然收了三(sān)个月履约保证金给了(le)我们一些(xiē)空间，但本着对首(shǒu)批扩募(mù)、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这(zhè)些(xiē)面积(jī)在短期内完成去化(huà)。”相关负责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的同区域(yù)的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人(rén)有(yǒu)那么多储备租户(hù)，之前的(de)空置率(lǜ)为何(hé)未能得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释(shì)，张江(jiāng)光(guāng)大园一直以来都坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳定，租户(hù)的调租和换租都(dōu)属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而这次项目的大租(zū)户(hù)退租(zū)正好发生在市场活(huó)跃度的短期低(dī)点，目前(qián)市场情(qíng)况已有所好(hǎo)转。在看到出租(zū)率下(xià)滑情况没(méi)有得到及时修复后，张(zhāng)江(jiāng)这边(biān)也作了(le)一(yī)定的资源调配(pèi)和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光(guāng)大园(yuán)项目在(zài)给(gěi)租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大(dà)厦多是(shì)两千多平(píng)的大平层，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光大(dà)园单层以一千平的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和(hé)预(yù)算挑选区域内(nèi)的不(bù)同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩募完成(chéng)以(yǐ)后，新老资产的管理人(rén)都变成了一家，后续我们在资源共(gòng)享和联合营(yíng)销方面能(néng)更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可(kě)以做得(dé)更(gèng)好。”上(shàng)述(shù)负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于(yú)张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展望，相关负(fù)责人(rén)表(biǎo)示(shì)，张(zhāng)江集团(tuán)和(hé)张(zhāng)江高科(kē)目前在管资产约五(湘d是湖南哪里的车牌，湘d是湖南哪里的车牌号wǔ)百万方，还有一些其他在开发的储备(bèi)项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园区产业空间资产(chǎn)上(shàng)市平台目标(biāo)的坚实后盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本(běn)平台(tái)和它(tā)未(wèi)来的发展。”相(xiāng)关负责(zé)人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实(shí)现基(jī)金扩(kuò)容的第一(yī)步，也是至(zhì)关重(zhòng)要(yào)的一(yī)步，眼下我们(men)可能(néng)面临了(le)一些突发(fā)情况需要解决，但(dàn)是这和我们(men)在张江科学(xué)城这三十年建设发展过程中所经历的(de)相比(bǐ)，只能算是(shì)一个非常(cháng)小的(de)插(chā)曲(qū)。我(wǒ)们(men)有信心排除万难，尽一切可能化解当前(qián)突发(fā)事件的(de)所有负面影响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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