万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务(wù)人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些业主的(de)维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司不(bù)良(liáng)债权转让项目(mù)”，债权(quán)总额(é)高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物(wù)中，包括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目的(de)处置主体(tǐ)是中国信达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司(sī)（下(xià)称中国(guó)信达北(běi)分），处置的(de)是(shì)对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公(gōng)司是共(gòng)同(tóng)债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故(gù)事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅五平方千米和五万平方米谁大 五平方千米是多少亩的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户(hù)，而(ér)且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实(shí)，说明这(zhè)些(xiē)房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页(yè)面上又注明这75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)基(jī)本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业五平方千米和五万平方米谁大 五平方千米是多少亩主确(què)实已经支付价款并实(shí)际占有，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民(mín)事(shì)执行中，业(yè)主(zhǔ)已(yǐ)经(jīng)支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户(hù)手续的，如(rú)果业主没有过错，人(rén)民(mín)法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的(de)可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联(lián)合起诉开发商(shāng)，要(yào)求(qiú)退(tuì)还购房款或(huò)办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人(rén)民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以(yǐ)居住为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请求(qiú)权优先于(yú)建设工程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的(de)，人民法院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部分(fēn)价款的(de)商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已实(shí)际支(zhī)付剩余价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子(zi)均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实际上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国(guó)信达(dá)申(shēn)请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前中国(guó)信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地(dì)等(děng)选择退出了(le)赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任(rèn)公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中赫集(jí)团既(jì)没有很大规模(mó)，也没有很高的(de)国(guó)民知名(míng)度，但(dàn)却(què)在北(běi)京豪宅圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入北京的(de)第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还(hái)是每(měi)棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格，都令(lìng)业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其在(zài)北京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米的(de)法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如(rú)知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业(yè)大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了(le)中赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的(de)背后(hòu)，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务(wù)，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今(jīn)沦落到这个地(dì)步，其(qí)实是(shì)有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之(zhī)路(lù)并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过(guò)多元(yuán)化业务，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集(jí)团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质(zh五平方千米和五万平方米谁大 五平方千米是多少亩ì)记录。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的(de)经营状况(kuàng)没(méi)有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押(yā)手中的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身(shēn)？

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