OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技，引(yǐn)发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级(jí)市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的(de)下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅(fú)一度(dù)扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于(yú)停止执行(xíng)已签租赁协议(yì)的(de)通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人(rén)将继(jì)续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期已同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委(wěi)也高度(dù)关(guān)注(zhù)。

　　多(duō)位业内人士表(biǎo)示，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内(nèi)外价值，投资(zī)者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价(jià)格继续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的(de)事件(jiàn)继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月(yuè)15日(rì)，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后(hòu)二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现(xiàn)上看，目(mù)前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业(yè)园区基(jī)础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中(zhōng)已经披露张江(jiāng)光大(dà)园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业(yè)内人(rén)士分析称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于风险规避(bì)的原(yuán)因，最近几个交易(yì)日场内(nèi)资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风险也得到一(yī)定释(shì)放，但是价格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到基本(běn)面、情绪(xù)面等多重(zhòng)因素影响，不好判断价(jià)格(gé)是不是已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷(mí)，不少产品年内二级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含(hán)收益(yì)率高(gāo)的产品具备一(yī)定(dìng)的投(tóu)资价值，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随着经济(jì)复苏(sū)的步伐(fá)，产业(yè)园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产品具备一(yī)定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高如星对(duì)此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园(yuán)区最终能顺(shùn)利解决招商，平(píng)稳过(guò)度对(duì)经(jīng)营现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性(xìng)利(lì)空下调至得这么(me)急、这么深，加(jiā)上前期(qī)本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调(diào)，最终(zhōng)还是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会(huì)最终解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布(bù)公告(gào)，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科(kē)技是(shì)其(qí)扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设(shè)施资产(chǎn)张润大(dà)厦(shà)的(de)重(zhòng)要(yào)承租方之一(yī)，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已签租(zū)赁(lìn)协议的通知(zhī)。同被保送了高考可以瞎写吗，被保送了高考考得很差还能录取吗(tóng)时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目出租(zū)率下降事项，一度(dù)二级市场(chǎng)价格出现回(huí)落(luò)。在(zài)随后(hòu)召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项(xiàng)进行了解释说明(míng)，市场信(xìn)心(xīn)得到了一定提振，二级市(shì)场(chǎng)价格表现也趋于平(píng)稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开(kāi)的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对(duì)张江光(guāng)大园(yuán)项目的信心，预计签(qiān)署意向书(shū)和合同谈判中的储备租户正常(cháng)转化后，项目出租率将得到回升。没想到(dào)仅过了不到三(sān)周的时间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述(shù)公告引(yǐn)起(qǐ)了市场各(gè)方(fāng)的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的(de)原(yuán)始权益人(rén)相(xiāng)关负责(zé)人(rén)坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的(de)第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟(gōu)通和(hé)核实工作，并同步启动了应急预案(àn)，排摸(mō)储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库(kù)提前退(tuì)租(zū)的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租(zū)户(hù)情况，相关负责人(rén)介绍说被保送了高考可以瞎写吗，被保送了高考考得很差还能录取吗，目(mù)前(qián)储备租户(hù)还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信息技术等产业客(kè)户，租(zū)赁意向面(miàn)积超过了(le)2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备转化为实际租户需(xū)要一(yī)些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通过签(qiān)署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租(zū)户(hù)。虽然收了三个月(yuè)履约保(bǎo)证金给了我(wǒ)们一些空(kōng)间(jiān)，但本着(zhe)对首批(pī)扩募(mù)、对(duì)市场负责的态度(dù)，我们肯(kěn)定要全力与时(shí)间赛(sài)跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短期(qī)内完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张(zhāng)江光大园项目一季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人(rén)有(yǒu)那(nà)么多(duō)储(chǔ)备租(zū)户，之前的空置率为(wèi)何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光大(dà)园(yuán)一直以来(lái)都坚持以(yǐ)市场化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史(shǐ)运(yùn)营(yíng)表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都属于正常(cháng)情况(kuàng)，而这次(cì)项目的大(dà)租户退租正好(hǎo)发生在(zài)市场活跃度的短期低点，目(mù)前市场(chǎng)情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率(lǜ)下滑情(qíng)况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边(biān)也作了(le)一定的(de)资(zī)源(yuán)调配和倾(qīng)斜(xié)，引(yǐn)入了一(yī)些储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园(yuán)项目在给租户(hù)的分隔(gé)空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多平(píng)的大平层，楼(lóu)的成新度(dù)高一(yī)些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还(hái)有一些(xiē)独栋形(xíng)态的(de)物业(yè)。租户(hù)自身也会(huì)有诉求(qiú)，也(yě)会根据自身(shēn)需求(qiú)和预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老(lǎo)资(zī)产的管理人都变成了(le)一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加(jiā)充(chōng)分发挥(huī)协同效应，相信可以做(zuò)得更好(hǎo)。”上述负责人(rén)补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表示，张(zhāng)江集团和张(zhāng)江高科目(mù)前(qián)在管资产约五百万(wàn)方，还(hái)有一(yī)些其他(tā)在开发的储(chǔ)备项目，这些都(dōu)将成(chéng)为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平(píng)台目标的坚实后盾(dùn)和(hé)储备资(zī)源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个资本平台(tái)和它(tā)未来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现基金(jīn)扩容的第一步，也是(shì)至关(guān)重要(yào)的一步，眼下我们可能面(miàn)临了(le)一些突发情况需(xū)要解(jiě)决，但是这(zhè)和我们(men)在张江科学(xué)城这三十年建设(shè)发展过程中所经历的相(xiāng)比，只能算是(shì)一(yī)个非常小的插曲。我们(men)有信心排除万(wàn)难，尽一切可(kě)能化(huà)解当前突发事(shì)件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期(qī)和被保送了高考可以瞎写吗，被保送了高考考得很差还能录取吗(hé)市场的信心(xīn)。”

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