近两年(nián)火(huǒ)爆(bào)的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资(zī)价(jià)值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到(dào)期后不(bù)再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了(le)利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应了解(jiě)资产类型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日(河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话rì)-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话)全年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基(jī)金(jīn)份额二级市(shì)场价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市场因(yīn)素(sù)的(de)综合影响，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集材料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基(jī)础设施项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人(rén)实(shí)际获得的现金收(shōu)益，对于(yú)长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关(guān)法(fǎ)规要(yào)求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投(tóu)资者，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派(pài)息(xī)，但不等(děng)同于债券的(de)固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相对于(yú)投资债券相对(duì)高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动受多(duō)重(zhòng)因素的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的(de)主(zhǔ)要因素(sù)之一，而(ér)稳定的(de)分红(hóng)有利于吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一(yī)方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的(de)经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一(yī)定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金份额的开(kāi)盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期(qī)投资(zī)的信心，同(tóng)时需结合(hé)持(chí)有产品的特性，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前提是本金之上(shàng)的(de)增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例(lì)是(shì)变(biàn)动的(de)，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为(wèi)是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到期后基(jī)金价值(zhí)面临极(jí)大不确定性，这是(shì)该类(lèi)投资者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两大(dà)资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资(zī)产(chǎn)增(zēng)值的(de)收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益主要(yào)来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的分红包括(kuò)了(le)利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分(fēn)红相当于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权到(dào)期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的(de)分配(pèi)理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的(de)特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让(ràng)金等(děng)追加投资，有机(jī)会进(jìn)一(yī)步延长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设(shè)反映在(zài)基础资产的(de)估(gū)值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和(hé)评(píng)估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的(de)经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存(cún)在(zài)本(běn)质性区别(bié)。经营活(huó)动产生的(de)现金净流量(liàng)是指企业经(jīng)营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动(dòng)产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对(duì)股债市场独立的资(zī)产配(pèi)置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营(yíng)权类的(de)资产可以更多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人实(shí)力等(děng)多重因素(sù)来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的可(kě)供分配金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实(shí)际(jì)环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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