近两年火爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资(zī)价(jià)值，通过观测经营(yíng)活(huó)动现金流(liú)、可(kě)供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观(guān)察(chá)REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)时应(yīng)了解(jiě)资产(chǎn)类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额(é)交易价(jià)格的变(biàn)化。基(jī)金份额二(èr)级市场价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资(zī)产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过(guò)基金募集(jí)材料和(hé)信息(xī)披露(lù)文件(jiàn)，结合(hé)行(xíng)业(yè)及(jí)市场情(qíng)况，可以分析(xī)基础设施项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来(lái)看(kàn)，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分红类似于(yú)债券(quàn)派(pài)息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的(de)固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券相对高的(de)收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提下(xià)，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期(qī)公(gōng)募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达(dá)预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响(xiǎng)了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要(yào)因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸(xī)引(yǐn)投资(zī)者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红前(qián)后基金份额净(jìng)值(zhí)变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红前后均可(kě)以获得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度(dù)。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况many的比较级和最高级怎么写，much的比较级和最高级p>

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前提(tí)是本金之(zhī)上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异(yì)很大，大多(duō)数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资产的(de)分红包括了(le)利润分配(pèi)和(hé)本金的归(guī)还，两者的(de)比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资(zī)者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层(céng)资产属性不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当(dāng)于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而(ér)产(chǎn)权类(lèi)的公募(mù)REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价(jià)格(gé)和(hé)分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特许经营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额(é)包含(hán)了投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募的(de)情(qíng)况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐(zhú)年下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的(de)剩余(yú)使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对(duì)建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续(xù)经营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的(de)资(zī)产投(tóu)资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来(lái)观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于(yú)企业(yè)本身经营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加(jiā)期初(chū)现金(jīn)，最(zuì)终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投(tómany的比较级和最高级怎么写，much的比较级和最高级u)资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的(de)资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合(hé)长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经营权(quán)类的资产可(kě)以更多关注内部收(shōu)益(yì)率的(de)高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要(yào)来自底层(céng)资产的经营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑(lǜ)原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人(rén)综合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公(gōng)募(mù)基金(jīn)管理人实力(lì)等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分(fēn)红(hóng)规模many的比较级和最高级怎么写，much的比较级和最高级较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均(jūn)会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次(cì)年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募(mù)集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基(jī)础设(shè)施项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人也称。

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