近(jìn)两(liǎng)年(nián)火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过(guò)观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目(mù)前已包含了(le)利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易(yì)价格的变化。基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产的(de)经营现金流，投资人通过基(jī)金募集(jí)材料和(hé)信息披露(lù)文件，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可(kě)以(yǐ)分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要(yào)参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二邵阳学院是几本大学级市场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额(é)持有人实际获得的现金收(shōu)益，对(duì)于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高(gāo)级副(fù)总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集(jí)基(jī)础设施证(zhèng)券投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度(dù)可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求(qiú)，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息(xī)，但(dàn)不等同(tóng)于(yú)债券(quàn)的固定利息回报，而(ér)是由可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机(jī)构(gòu)投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)邵阳学院是几本大学够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的(de)收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级市场价格走(zǒu)势(shì)的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的(de)影(yǐng)响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一(yī)定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华(huá)平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金(jīn)额根据单位基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以获得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期(qī)投资(zī)的信(xìn)心，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注(zhù)二级市(shì)场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红差(chà)异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同(tóng)年限(xiàn)到(dào)期后基(jī)金价值面临极大不确(què)定性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的(de)时(shí)，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不(bù)同而形成(chéng)区(qū)别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二级市场价(jià)格(gé)和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的(de)分派率水平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权(quán)项目的分派金额(é)包含了投(tóu)资(zī)本金，在(zài)不(bù)进行扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再(zài)加上到期(qī)后通(tōng)过(guò)对(duì)建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多(duō)位业(yè)内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察(chá)和(hé)评估项目底层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披露(lù)的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二(èr)者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产生的(de)现金(jīn)净流(liú)量是(shì)指(zhǐ)企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业(yè)本身经营活(huó)动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对(duì)非(fēi)现金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资(zī)价值体现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权类(lèi)的资(zī)产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类(lèi)的(de)资产更(gèng)多关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募REITs可(kě)分(fēn)配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营管理机(jī)构实力(lì)、公募(mù)基金管(guǎn)理人(rén)实力等多重因素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研(yán)报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模(mó)较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的(de)可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对(duì)基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)运营(yíng)业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述负责人(rén)也(yě)称。

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