导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事(shì)实(shí)是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国(guó)有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次人(rén)口普(pǔ)查调(diào)查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人(rén)均(jūn)一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它(tā)与房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)较发达国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们(men)测算发(fā)现中国(guó)城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的(de)数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意味(wèi)着户(hù)户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是(shì)因为户均一套房(fáng)无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国(guó)总人口的(de)近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模缩小，一(yī)人户(hù)、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日(rì)益明显，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积(jī)。促(cù)成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不(bù)足(zú)，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分(fēn)化时(shí)代(dài)下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化(huà)必将(jiāng)体现在不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是(shì)否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然(rán)灾害(hài)综合(hé)风(fēng)险普(pǔ)查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不(bù)能完全(quán)反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要(yào)分两大(dà)类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计(jì)局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就能够得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得(dé)到(dào)居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)总数除(chú)以家庭(tíng)户(hù)数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比(bǐ)/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新(xīn)房(fáng)销售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的期(qī)房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套房的(de)程度(dù)，“户(hù)户有房(fáng)”是(shì)否意味着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居民换房等(děng)因(yīn)素产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看(kàn)，美国(guó)、英国和(hé)日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际(jì)流动(dòng)人(rén)口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口流动(dòng)调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸(xī)引打工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工人(rén)回乡置业(yè)。

　　2022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据流动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的(de)大城(chéng)市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一(yī)套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户的(de)生活(huó)带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世(shì)纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的(de)家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不(bù)及全国人(rén)均水平的一(yī)半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了(le)中国(guó)未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来(lái)城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据2人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁(qiān)入(rù)地住宅(zhái)市(shì)场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出(chū)支持(chí)住宅改(gǎi)善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较其他(tā)国家(jiā)依(yī)旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将(jiāng)随之(zhī)增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于城市能(néng)级之间差异(yì)，优质小区(qū)和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏(piān)差(chà)。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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