OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘(pán)继续(xù)延续此前几日的(de)下(xià)跌走势，午后(hòu)跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之(zhī)一(yī)，目(mù)前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科(kē)技后续(xù)情况，积极做好相关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同(tóng)步启动了(le)应急预(yù)案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视(shì)，浦东新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近(jìn)期市(shì)场波(bō)动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不(bù)会(huì)从根本(běn)上影响其(qí)内外价值，投资(zī)者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技(jì)的事件(jiàn)继续(xù)扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后(hòu)二级市场价格开始震(zhèn)荡(dàng)走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息影响，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华(huá)安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市(shì)场整体表(biǎo)现上看，目(mù)前上市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余7只均有不(bù)同程(chéng)度下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季(jì)报中已经披露(lù)张江(jiāng)光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募(mù)的(de)项(xiàng)目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波(bō)动。”一位业内人士(shì)分析(xī)称。

　　不(bù)过，在(zài)上述人士看来，尽管出(chū)于风险规(guī)避的原因，最近(jìn)几个交易日场内资金有(yǒu)所流出(chū)，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根(gēn)本(běn)上影响其(qí)内外价值。

　　他也同(tóng)时表示(shì)，目前随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是(shì)价格(gé)涨跌(diē)会受到(dào)基本(běn)面、情绪面(miàn)等多重因素影(yǐng)响，不好(hǎo)判断价格是(shì)不是已经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位(wèi)业(yè)内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产(chǎn)品年(nián)内二(èr)级(jí)市场跌(diē)幅较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一(yī)定(dìng)的(de)投(tóu)资价值，很(hěn)适(shì)合稳健类投资者(zhě)。此外，伴(bàn)随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事(shì)高如星(xīng)对(duì)此不删前女友的男人能要吗，男人为啥不删前女友表示，若(ruò)张(zhāng)江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平(píng)稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么(me)急、这么深(shēn)，加(jiā)上前期本身园(yuán)区(qū)类(lèi)资产(chǎn)就回调不(bù)少(shǎo)了，这就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也(yě)强调，最(zuì)终还(hái)是(shì)落到租金收入受不受影响，影响多大不删前女友的男人能要吗，男人为啥不删前女友，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦不删前女友的男人能要吗，男人为啥不删前女友的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继续(xù)密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目(mù)出租率(lǜ)下降事项，一度二级市场(chǎng)价格(gé)出现回落(luò)。在随后召开的业绩说(shuō)明(míng)会中管理人就(jiù)相关事(shì)项进(jìn)行了解释说明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二级市场(chǎng)价(jià)格表现也趋于平(píng)稳(wěn)。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩募(mù)说明(míng)会上(shàng)，运(yùn)营团队(duì)表示了对张江光大园(yuán)项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租(zū)户正常转(zhuǎn)化(huà)后，项目出租(zū)率将得到(dào)回升。没想到仅(jǐn)过(guò)了不(bù)到三周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方(fāng)的广(guǎng)泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技(jì)消息的(de)第一时(shí)间即(jí)奔赴现场(chǎng)进(jìn)行(xíng)了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了应急预(yù)案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由(yóu)于(yú)张润大厦(shà)是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前储备租户还(hái)是比(bǐ)较丰富(fù)的(de)，覆(fù)盖了芯片测(cè)试、人(rén)工智能、航天产业、信息技术(shù)等产(chǎn)业(yè)客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意向储备转化为实际(jì)租户需要(yào)一(yī)些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁(suǒ)定一(yī)些(xiē)重要租户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金(jīn)给了我们一些空间(jiān)，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完成去化。”相关负(fù)责人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有的同区域的张江光(guāng)大园项目(mù)一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权(quán)益人有(yǒu)那(nà)么(me)多储备(bèi)租户，之前的空置(zhì)率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释(shì)，张江光大园一直以来(lái)都坚持(chí)以市场(chǎng)化运营(yíng)为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调(diào)租和换租都属于正常(cháng)情况，而这次项(xiàng)目(mù)的(de)大租(zū)户退租正(zhèng)好发生在市场活跃度的短(duǎn)期(qī)低(dī)点，目(mù)前市场情(qíng)况已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到出租(zū)率下滑情况没有(yǒu)得到及(jí)时(shí)修复后，张(zhāng)江(jiāng)这(zhè)边也作了一定的资(zī)源(yuán)调(diào)配和倾斜，引入了(le)一(yī)些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标(biāo)准、租金水平等方面也有一些差异化(huà)，张(zhāng)润大厦多是(shì)两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价(jià)也(yě)贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千平的面积(jī)为主，还有一些独栋(dòng)形态(tài)的物业。租户自身(shēn)也(yě)会有诉求，也会根(gēn)据自(zì)身需(xū)求和预算挑选区(qū)域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后(hòu)，新老资产的管(guǎn)理人都变(biàn)成了(le)一(yī)家，后续我(wǒ)们在资源共(gòng)享和联合(hé)营销方面能更(gèng)加充(chōng)分发挥协(xié)同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，张江集团和(hé)张江高科目(mù)前在管资(zī)产约五百万方，还(hái)有一些其(qí)他(tā)在开发的储(chǔ)备(bèi)项(xiàng)目，这些(xiē)都将成为张江REIT实(shí)现打造(zào)张江园区产业空(kōng)间(jiān)资产上(shàng)市平台目标(biāo)的坚(jiān)实后盾和储备资(zī)源。“我(wǒ)们非(fēi)常重视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本(běn)平台和它未(wèi)来(lái)的发展(zhǎn)。”相关负责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩募(mù)是我们实现(xiàn)基金扩容的(de)第一步(bù)，也是至关重要(yào)的一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们(men)可能面临了一(yī)些(xiē)突(tū)发情况需(xū)要解(jiě)决，但是这和我们在张江科(kē)学城这三十年建(jiàn)设发展过(guò)程中(zhōng)所经(jīng)历的相(xiāng)比，只能算是一个非常小(xiǎo)的(de)插曲。我(wǒ)们有信(xìn)心排除万难，尽一(yī)切可能化(huà)解当前突发事件的所有负面影响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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