导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步(bù)入(rù)大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判(pàn)断中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露(lù)的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅(zhái)建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人(rén)均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较(jiào)发(fā)达国(guó)家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味冷藏柜1-7档哪个最合适，冷藏柜1-7档哪个最合适呢着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中国家(jiā)庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味(wèi)着户(hù)户(hù)有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会(huì)大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人(rén)口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产(chǎn)生(shēng)了(le)额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续(xù)，带来新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市(shì)之间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市(shì)二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激(jī)增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到(dào)底是(shì)供给(gěi)过(guò)剩(shèng)，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)未来(lái)房(fáng)地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查(chá)工(gōng)作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。单单从人均住宅间数(shù)不能完(wán)全反映(yìng)出(chū)城镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的(de)测(cè)算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中国居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户(hù)均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅(zhái)和(hé)非(fēi)商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们(men)就能够(gòu)得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式(shì)如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地(dì)产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来(lái)我(wǒ)们需要进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　冷藏柜1-7档哪个最合适，冷藏柜1-7档哪个最合适呢其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅(fú)度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际变(biàn)化比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至(zhì)2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三(sān)点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意味着住(zhù)宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国(guó)的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际(jì)上会占据(jù)两套(tào)房，在高房价(jià)的大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低(dī)的县城(chéng)购买一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套房无法满足庞(páng)大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅(zhái)面(miàn)积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与城市土地(dì)资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未(wèi)来(lái)地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房进(jìn)城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国(guó)人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家(jiā)庭界(jiè)定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若(ruò)按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大(dà)。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的(de)人均可(kě)使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数(shù)会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来(lái)的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流(liú)入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和(hé)其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭希(xī)望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较(jiào)其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水平(píng)有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过(guò)去二十(shí)年房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于(yú)城(chéng)市能(néng)级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异(yì)也(yě)将(jiāng)越(yuè)发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提(tí)示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查的是(shì)人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预期。

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